华创证券-房地产行业2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红-200621

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　　新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石。展望下半年：政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳中偏好环境；基本面，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，低库存+销售回暖将继续推动投资端数据修复，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势；公司面，主流房企周转率提升、利润率阶段性见底、杠杆率保持平稳等三大改善将推动ROE向好。多元业务方面，物管行业加速发展、获得多维度认可、黄金时代开启，持有型业务在货币宽松+REITS助力下将焕发光彩，其中物流地产或将优先受益公募REITS。此外，近期美国Capital持续增持房企，在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于长期资金的吸引力进一步提升。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业，建议关注：荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
　　支撑评级要点
　　政策面：预计宏观政策仍偏宽松，需求端房住不炒，供给端积极支持疫情影响下，目前三大政策信号力度加强，并处于前三轮小周期的风险位置，政府逆周期调控力度进一步加码，预计后续宏观政策仍将处于偏宽松趋势，而房地产及产业链占我国GDP大比重，稳经济重要性也进一步提升。需求端来看，上半年需求端政策继续坚持房住不炒基调，延续因城施策思路，预计后续全国性需求端政策进一步宽松可能性不大，但地方有限度的需求端支持政策或被允许，此外，后续户籍制度放松才是更值得关注的需求端支持政策；供给端来看，上半年供给端政策积极推出，考虑到疫情+低库存的双重背景，预计积极加库存仍是后续的重点任务，预计后续供给端的行业政策仍将积极推出，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等。
　　基本面：销售改善超预期，投资数据快速修复，料市场健康稳定发展销售端，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，目前去化率已恢复至去年同期水平，需求展现出较强韧性；结构中，东部和西部5月同比已实现两位数增长；鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3市场成交将保持热度。投资端，低库存+销售回暖推动了投资端数据快速修复，5月投资增速继续高位运行、开工同比年内首次由负转正、前期恢复相对滞后的竣工数据也呈现大幅修复。鉴于行业超预期修复，我们调整2020年行业预测至：销售量同比-4.2%，新开工同比-2.3%，竣工同比+0.6%（2021年上调至+15.4%），投资额同比+4.6%。总而言之，我们认为，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势，并且仍是我国经济稳定的压舱石。
　　公司面：房企周转加速，净利率阶段性见底，三大改善推动ROE向好即使疫情影响下，主流18家房企2020年平均销售金额计划或预测增速达10%、仍相对积极，预示行业集中度将继续提升。周转率方面，5月主流50家房企单月销售金额同比已大幅改善至+17%，连续三个月快速回升，表现超预期，叠加近期地方预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等政策，综合推动房企周转效率改善；利润率方面，由于2019年拿地地价较低，今年限价边际放松，推动地价/房价比改善，行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底，同时叠加今年融资成本显著下行，进一步助力销售净利率阶段性见底，甚至部分优质房企见底回升；杠杆率方面，金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳。因而，周转率、净利率、杠杆率三大指标改善推动ROE向好。
　　多元业务：物管黄金时代开启，货币宽松+REITS助持有业务焕发光彩1）物管行业：预计房地产竣工的趋势性修复，将在未来2-3年推动物管行业规模快速成长；本次疫情中，主流物管公司积极部署防控预案，独有的围墙属性再次发挥优势，使得物管行业的价值让社会、政府重新认识；两会提及改造城镇老旧小区、支持社区服务，有利于提升物管渗透率；此外，2019年物管板块营收、业绩同比+41%/+54%，维持高增，毛利率28%，净利率13%，利润率稳定。2）持有型业务：全球流动性宽松，我国公募REITS试点，将推动持有型业务加速发展以及优质物业价值重估；其中，商业地产受疫情影响减弱、中高端商场逐步恢复、优质物业价值凸显，园区地产政策红利频出、发展加速，物流地产行业空间巨大、高端仓储需求高增、或将优先受益公募REITS。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧