中泰国际-新股报告：弘阳服务集团有限公司（1971.HK）-200624

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公司简介弘阳中泰国际服务是一家江苏省著名的综合社区服务供应商，业务重心集中于长三角地区。

根据中新股报告指院的资料，公司在2020年江苏省物业服务百强企业中排名第三，物业服务百强企业中排名第25位。

目前公司的总合同建筑面积约为2,760万平方米，涉弘阳服务集团有限公司（1971.HK）及41个城市的167个项目，其中在管总建筑面积约为1,580万平方米，涉及21个城市的94个项目。

中泰观点物管行业集中度不断提升中泰国际，江苏省行业前列：根据中指院的资料，物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至2019年的43.6%，预计2023年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%。

公司自新股报告2017年起连续四年被评为物业服务百强企业，按照净利润计算，在江苏省同业位列第二。

经营业绩方面：2017至2019财年，公司营业收入分别为人民币2.6亿元、3.5亿元、5亿元，其中来自住宅物业与商业物业的收入各占总收入约五成，而来自弘阳地产集团的相关物管服务占总收入分别为61.9%、61.8%及55.6%；毛利率分别为22.6%、20%、25.3%，19年有所提升由于社区增值服务的毛利率提升以及增加平均物业管理费所致；员工成本分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%；分包商外包项目包括安保、清洁及保养服务，分包成本分别占销售成本约19.5%、23.1%及2弘阳服务集团有限公司（1971.HK）2.9%；应收关联方贸易结余的平均周转天数分别为约9.1天、64.8天及114.2天；净利率分别为11.2%、9.5%、11.3%。

估值方面：按全球公开发售后的4亿股本计算，公司市值为中泰国际13.2-17.2亿港元，低于港股同业平均水平。

19年公司市盈率约为20新股报告.7-27倍，市净率约为2.7-2.93倍，低于行业平均水平。

公司19年收入增速约为44.1%远高于同期物业百强企业弘阳服务集团有限公司（1971.HK）的17.4%平均增速，已订约管理但尚未交付的建筑面积为1,180万平方米，同比增长近1倍，远高于同业63.8%增速水平。

此外我们统计近一年约12只物管类新股上市中泰国际，仅有一只估值过高的时代邻里首日破发。

公司引入恒基地产（12HK）主要股东李家杰博士全资拥有的投资控股公司SuccessfulLotus作为基石投资者，认购7,800新股报告万港元等值股份，投资者之前曾认购两间物管公司，首日均无破发。

此次稳价人为农银国际弘阳服务集团有限公司（1971.HK），近一年共计9个项目，首日表现5涨4跌，综上所述我们给予其71分，评级为“申购”。

风险提示：：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）业务主要依赖中泰国际母公司集团关系。