中信证券-物业管理行业专题研究报告：城市服务灵魂三问-200625

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城市服务是行业新兴的细分赛道，市场空间大、盈利稳定，物业管理公司承接城市服务中信证券项目具有天然优势。

城市服务是物业管理行业专题研究报告行业新兴的细分赛道。

过去几年，万科物业，保利物业，碧桂园服务等致力于探索城市（城市服务灵魂三问镇）服务。

最近两个月以来，万科物业、招商积余、新大中信证券正、永升生活服务等，不断增加城市服务项目。

我们试图透过案例分析和定量研究，初探城市服物业管理行业专题研究报告务市场的整体规模，盈利潜力和竞争格局。

城市服务灵魂三问重点案例研究：横琴。

珠海大横琴城市公共资源经营管理有限中信证券公司（万科物业参股）在横琴新区提供城市服务，起步较早，内容全面，整体服务合同到2020年已经达到年化3.49亿元。

万科物业的城市服务板块持续发展，和当地平台合作的模式物业管理行业专题研究报告也被其他企业效仿。

我们认为，当前城市服务市场化需求超过200城市服务灵魂三问0亿元。

中信证券城市服务的市场容量，和地方财政用于城乡社区管理事务部分相关。

2019年，全国公共财政城乡社区管理事务支出达到2.56物业管理行业专题研究报告万亿元。

剔除社区公共设施（一般是设施兴建，不是城市服务灵魂三问一体化服务内容），则2018年财政支出就达到1.18万亿元（缺乏2019年数据）。

假中信证券设有20%的区域当前适合采取一体化服务采购办法，考虑物业管理公司营收占比和财政正常增速，测算2020年全国城市服务市场化需求约为2191亿元，远未得到满足。

展望未来，社区管理财政投入有望不断扩物业管理行业专题研究报告大，市场化率也可能持续提升。

我们认为，城市服务盈利安全稳定，规模城市服务灵魂三问有“自成长性”。

和住中信证券宅物业管理不同，甲方满意度的提高在城市服务领域可能表现为服务范围的扩大，但一般不会表现为单项服务定价提升和毛利率上升，城市服务的毛利率可能稳定在5%-10%之间。

相比营建类toG业务，城市服务物业管理行业专题研究报告的回款更好。

相比其他物业管理城市服务灵魂三问业务，城市服务订单的“自成长性”更好，规模扩张可能较快。

我们认为物业管理公司（而不是公用事中信证券业公司）在城市服务领域具备优势，规模、背景、经验和特长决定了企业成败。

尽管公用事业公司更擅长单项服务，但城市服务提供者更需要整合不物业管理行业专题研究报告同品类服务，横向配置资源的经验和能力。

因此，我们认为行业演进方向将主要是传统物管公司自上而下城市服务灵魂三问整合资源，而不是环卫、垃圾处理等公司自下而上扩展经营范围。

相比住宅物业管理公司，城市服务业务在规模经济更明显，历史经验和股东背景十分重要，精进单项特中信证券长也有利于快速抢占市场。

风险提示：物业管理公司除了整合资源之外，也需要在个别领物业管理行业专题研究报告域精进特长。

纯粹城市服务灵魂三问的平台型公司是不存在的，纯粹的外包也是很难的。

新大正进入环保中信证券业务领域，也是为了培育特长，克服背景等方面的短板。

看好城市服务发展，布局物业管理行业专题研究报告能力领先企业。

在城市服务领域，我们重点推荐保利物业，城市服务灵魂三问招商积余和新大正。

对于整个物业管理行业而言，我们也看好绿城服务，中海物业，永升生活服中信证券务，碧桂园服务等公司。