华创证券-世茂集团-0813.HK-世茂服务分拆上市点评：世茂服务联交所交表，长线资本认可价值-200629

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事件：华创证券6月29日，公司公告世茂服务向联交所递交上市申请，以申请世茂服务股份于联交所主板上市及获准买卖。

点评：世茂服务联交所交表，引入战投红杉和腾讯，世茂服务估值可观6月29日，公司公世茂集团告世茂服务向联交所递交上市申请，以申请世茂服务股份于联交所主板上市及获准买卖。

目前世茂服务由世茂集团间接持有90%权益，后续按照计划分拆上市完成后，世茂集团将拥有世茂服务不0813.HK少于50%的权益。

公司认为分拆物业管理服务业务的优势在于：变现物世茂服务分拆上市点评管业务投资价值；为未来扩张规模提供资金；提升营运及财务管理效率；与红杉资本、腾讯等战投获得协同效应。

后续世茂集团的纯商业物业仍由子公司世茂股份管理（2007年同业竞争协议前存在历史原因的除外），但第三方拓展世茂服务联交所交表商业物业可由世茂服务管理。

此外，公司201长线资本认可价值9年年报显示，世茂集团物业管理及其他收入27.0亿元，同比+68.1%；世茂服务2019年排名行业17，签约面积超1亿平。

美国Capital集团增持至5%，显示华创证券国际长线资本认可公司价值4月23日，公司公告按照每股29.73港元配售7,820万股给美国CapitalGroup，占比配售后总股本的2.21%。

之后，Capital集团在公开市场世茂集团陆续增持，据联交所公告显示，至6月10日，Capital集团已增持至17,782万股，占比总股本达5.02%。

CapitalGroup成立于1930年，是全球最大的资管公司之一，AUM1.8万亿美元；3月以1.24亿港元增持龙湖集团约350万股，持股比例由4.96%升至5.02%；6月7日，旭辉控股配售约1.85亿股新股（占比2.28%），价格为每股6.28港元；据乐居财经报道其中约1.77亿股配售至美国Cap0813.HKital集团。

我们认为公司正逐步获得长期资本青睐，Cap世茂服务分拆上市点评ital集团持续增持也显示国外资金对于国内优质房企的认可。

20E销售额3,000亿、同比+15%，19年拿地领跑行业，收并购发力2019年公司销售金额2,601亿元，同比+47.6%，居Top20房企增速第二；2020年销售目标3,000亿元，同比+15%；5M2020销售额803亿元，同比+12%；考虑到今年新拿地年底推盘以及福晟资世茂服务联交所交表产包贡献后，今年销售表现或将更加积极。

2019年公司拿地积极，全年拿地3,092万方，权益比例58%，拿地面积/销售面积211%；拿地金额1,557亿元，拿地/长线资本认可价值销售金额比达60%，拿地额中一二线占比61%、收并购占比65%；拿地均价5,035元/平，拿地/销售均价比28%，同比-2.6pct。

投资建议：世茂服务联交所交表，长线资本认可价值，重申“强推”评级世茂房地产海西起家、全国扩张，三十年稳健前行，2019年初许世坛接任总裁后发起一系列变革，以海峡区域为代表的积极进取型“新世茂”与稳健发展华创证券的“老世茂”文化互相促进，推动公司重回高增长通道；并且公司2018年至今拿地领跑行业、收并购发力、土储质优量足。

此世茂集团外，预计世茂物业上市在即，估值可观。

我们维持公司2020-22年每股收益预测为3.81、4.59和5.58元，目前2020PE7.8倍，我们维0813.HK持目标价39.45港元、相当于2020PE为9.3倍，重申“强推”评级。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预世茂服务分拆上市点评期、房地产调控政策超预期收紧。