国信证券（香港）-佳兆业集团-1638.HK-合约销售回升明显，上调目标价-200629

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2020年4月、5月合约销售回升明显2020年1―5月，公司合约销售金额约为270.61亿元、合约销售面积164国信证券（香港）.45万平方米，同比分别增长-2.7%、14.2%。

其中，一季度合约销售金额为115亿元佳兆业集团，同比增长-16.9%（受疫情冲击影响）。

进入二季度以来，公司销售回升明显，4月、51638.HK月单月合约销售金额分别为65.09亿元、90.52亿元，同比增长46.4%、24.4%，强劲增长，带动公司今年前5月合约销售金额同比增速接近回正。

2020年千亿销售规模可期2019年公司合约销售金额约为881.2亿元，同比增长26%，合约销售面积464.2万平方米，同比增长21%，其中旧改项目合约销售回升明显销售占整体的38%,大湾区项目的销售占整体的61%。

平均售价约上调目标价为每平方米18983元，同比增长约4%。

公司2017―2019年合同销售金额分别为298亿、447亿、701亿、881亿元，三年复合增国信证券（香港）长（CAGR）达40%。

公司2020年可售货值180佳兆业集团0亿元，可售面积970万平方米，公司今年销售目标1000亿元，对应去化率55.6%，我们预计2020年公司完成1000亿的合约销售的目标是大概率事件。

净负债率持续改善，1638.HK财务状况向好发展截至2019年末，公司有息负债为1172亿元，平均融资成本为8.8%，净负债率为144%。

净负债率虽仍处高位，但较2018合约销售回升明显年下降92个百分点，持续改善。

净负债率水平仍维持在较高水平主要由于公司旧改项目投入周期上调目标价较长，转化周期通常在5年左右。

截至2019年末，公司在手现金大幅增长61%至370亿元，速动比率维持在1.1的水平，短期流动性压国信证券（香港）力并不大。

土地储备丰富，坐拥大量优质旧改项目资源截至2019年末，公司土地储备约2677万平方米（权益比约7佳兆业集团6%），预计现有土地储备足够公司未来五年的发展所需。

土地储备总货值约为5275亿元，其中大湾区货1638.HK值占比为65.5%（深圳货值占比32.9%）。

凭借公司在城市更新方面的丰富经验，公司目前于深圳、广州及中山等大湾区市场内，坐拥大量优质旧改项目资源，截至2019年末，旧改土储货值约合约销售回升明显为2200亿元，占总货值的42%。

投资建议我们预计公司2020―2022年营业收入分别为630.53亿元，781.86亿元、946.05亿元，归母净利润分别为61.4亿元、72.65亿元、85.09亿元，对应EPS分别为1.01元、1.19元、1上调目标价.39元。

我们认为，市场因为公司较高的净负债率，对公国信证券（香港）司股价预期过分悲观。

公司土地储备总货值的6佳兆业集团5.5%位于大湾区，安全边际较高，且公司拥有大量优质旧改项目资源储备，市场对此未有充分反映。

同时，2020年是深圳经济特区建立41638.HK0周年，公司作为扎根于深圳的多年地产企业，在深圳的项目储备丰富。

鉴于公司近两个月合约销售金额的明显回升，我们上调公司目标价至4.9元，对应2020年PE4合约销售回升明显.4X，维持“买入”的投资评级。

风险提示商品房销售、旧改项目进展不及预期；负债结构优化上调目标价低于预期；调控政策、融资环境超预期收紧。