亿翰智库-6月房地产行业月报（第24期）：住宅市场同环比转正，建议关注三四线城市投资机会-200706

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投资亿翰智库要点：政策速览：历月政策逐渐趋同，调控更偏向边际调整6月份的政策类型相较以往变化不大，主要包括促进需求、保障民生和市场监管三个方面。

其中促进需求方面，通过放开落户和人才引进措施促进城市消费需求的增长，同时推动城市产2020年6月房地产行业月报（第24期）业升级，促进经济增长。

在保障民生方面，包括老旧小区改造和保障住宅市场同环比转正房建设，致力于优化社会资源配置，完善基础性建设，提升居民的居住环境。

在市场监管方面，政府对地产行业的监管，如同保持经济持续增长，保障民生一样，是一项长期性的工作，有利于从多角度全面有效的规范房地产企业违规建议关注三四线城市投资机会违建、违规贷款等方面的行为。

住宅市场：住宅市场基本修复，三四线城市仍存较强韧性从我们监测的40城数据来看，6月商品住宅销售面积为2亿翰智库351.3万平米，同比、环比分别上升9.7%和17.9%，住宅市场成交已经恢复至2019年同期水平。

未来2020年6月房地产行业月报（第24期），一二线城市住宅成交量整体有望保持增长。

三四线城市是行业普遍关注的焦点，我们认为，三四线住宅市场同环比转正存在较强的韧性，短期难以有较大的波动，整体处于相对合理的局面。

从2020上半年的供需来看，2、3建议关注三四线城市投资机会月份的购房需求虽难以在年内扭转过来，但影响程度只有1/4，而这1/4主要影响的是封闭型三四线，对去化率的影响只有5%-10%，在三四线城市基本盘较大的情况下，很难有较大的波动，不会出现失常性下跌。

土地市场：供应创2020新高，各能级城市成交环比全面上行2020年6月全国200城合计供应规划建亿翰智库筑面积36151.8万平米，同比和环比分别增长15%和29%。

土2020年6月房地产行业月报（第24期）地成交合计规划建筑面积21043.7万平米，同比下跌2%，环比上升47%。

整体来看，6月各能住宅市场同环比转正级城市增加土地供应，使得单月土地供应创2020年新高。

在土地供应大幅增加，融资环境改善，房企促销抢收增回款补充流动资金的情况下，各能级城市建议关注三四线城市投资机会土地成交环比全面上行。

在各能级城市中，核心二线城亿翰智库市异常火热，在土地供给增加的情况下，不仅成交面积同环比增长，而且成交楼面价同环比上升，平均溢价率环比正增长，土地流拍数量为零。

新冠疫情对宏观经济产生的负面冲击短期内难以完全消化，此外，在房住不炒的调控基调下，一线城市的调控政策难以大幅放松，因此多数房企未来2020年6月房地产行业月报（第24期）可能仍然集中资金投资核心二线和强三线城市，预计这两类城市的成交楼面价仍将维持上行趋势。

企业表现：关注三四线投资机会，年中业绩持续向上，融资分化明显投资方面，2020年1-6月，一二线核心城市依旧是房企拿地重点，但6月份房企开始关注三四线的投资机会，另外，三四线城市的投资出现明显分化，一是底价或接近底价成交地块中以三四线城市为主，二是超100%溢价率成交地块中同样以三四线城市地块居多；销售方面，2020年6月，房企紧抓年中促销关住宅市场同环比转正头进行大抢收，单月销售业绩表现佳，共53家房企单月销售额突破百亿，较2019年同期增加9家；但累计销售额的同比增速尚未回正，预计仍需一段时间恢复；融资方面，房企境内融资依旧积极，但发债主体以国企为主，且国企和民企的融资成本差距拉大；海外融资环境尚不明朗，但部分债务压力较大的房企仍以高融资成本发行美元债，缓解融资压力，使得6月份海外债融资规模持续增长，但平均融资成本高企。