华创证券-中国金茂-0817.HK-深度研究报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂-200708

《华创证券-中国金茂-0817.HK-深度研究报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂-200708（53页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华创证券-中国金茂-0817.HK-深度研究报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂-200708（53页）.pdf（53页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

背靠央企中化，多轮混改+多元激励，打造中国领先城市运营商中国金茂（原方兴地产）是世界500强中化集团（老牌16家央企开发商之一）的地产开发平华创证券台，业绩规模和市值均居中化旗下四大上市公司首位，战略地位不容忽视。

公中国金茂司2008年整合金茂资产，2015年更名为中国金茂后开启变革。

三轮混改后中化持股降至35.1%，中国平安和新华保险分别0817.HK持股15.2%和9.2%。

2016年公司战略升级为双轮双翼，以规划驱动深度研究报告为牵引、以资本驱动为基石，致力于成为中国领先的城市运营商，助力政府打造城市新核心。

同年，宁高宁到位中化后，公司多元激励机制逐步成型匠心产品金色十足，包括大额期权（4.3%）、央企中领先跟投、市场化薪酬等，激发公司活力。

销售高增长、已售未结充裕，产品力领先，持有型业务稳步推进销售方面，公司2015-19年销售额CAGR52城市运营风华正茂%，居主流房企中上水平；2019年销售额1,608亿元（+26%），行业排名18；2020H1销售额1,029亿元（+31%）；2020-21E销售额2,000亿元（+24%）和2,500亿元（+25%）。

公司销售高增源于2014年至今持续积极拿地，以及行业华创证券领先的产品力（较周边竞品溢价约25%）。

公司销售结构持中国金茂续改善，2019年单城市销售额32亿元，一级卖地金额占比降至10%以内。

结算方面，2016年后公司卖地贡献0817.HK收入占比逐步降至10%以内，业绩波动下降，2016-19年核心净利润CAGR44%；2019年核心净利润61.1亿元，同比+20.3%。

2019年末，公司预收账款647亿元，深度研究报告覆盖2019年地产结算收入1.7倍；已售未结金额2,336亿元，覆盖6.2倍。

积极扩张，可售货值6,匠心产品金色十足689亿元、覆盖销售4.2倍，81%位于一二线公司拿地持续积极，2012-19年拿地额/销售额均值88%；拿地面积/销售面积均值163%。

2020H1拿地面积641万平，拿地面积/销售面积城市运营风华正茂117%，仍在加仓拿地；拿地权益比例提升至66%。

2018年公司大华创证券力推进城市运营模式拿地后，成本管控显著提升，2018-19年拿地均价/销售均价分别降至21%和33%；并且公司2019年城市运营拿地面积占比37%，2020H1提升至48%，预计在2022年达到60%，后助力毛利率持续修复。

2018-19年公司拿地面积中一二线分别占比76%和72%，总体仍是城市运营模式下的中国金茂有选择性下沉。

央企背景赋予低成本融资优势，每股NAV8.84港元、现价折价33%2019年末净负债率118%；股东借款调整后在74%，较一般央企0817.HK有更充足杠杆空间，后续预计控制在80%以内。

背靠中化集团，公司融资成本常年控制在5%以内，2019年至今发债利率在2.90-3深度研究报告.65%，4月发行ABS票面利率低至2.65%。

2016-19年平均分红比例43%，预计后续将保持40匠心产品金色十足%左右。

我们估算公司一二级开发增值577亿元+酒店商写增值42亿元+归母净资产394亿元=合计NAV估值1,013亿元，对应每股NAV8.84港元、现价折城市运营风华正茂价33%。

投资建议：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂，首次覆盖、并“强推”中国金茂在2015年更名后进入快速发展通道，战略定位为国内领先的城市运营商，助力政府华创证券打造城市新核心。

2中国金茂016年初宁高宁到位中化后，公司大额期权+领先跟投+市场化薪酬的多元化激励成型，激发公司活力。

公司销售高增（2020-21E销售额CAGR25%）、拿地积极；2019年末可售货值6,689亿元、覆盖20817.HK019年销售4.2倍。

我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.61、0.73和0.84元，并按照NAV折价20%给予目标价7.07港元，对应2020深度研究报告年PE10.5倍，首次覆盖，给予“强推”评级。

风险提示：新冠肺炎疫情影响匠心产品金色十足超预期、房地产调控政策超预期收紧。