中信证券-绿城服务-2869.HK-重大事项点评：品牌联盟初起步，增值服务再加速-200710

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核心观点公司公告透过购买配售新股和协议收购老股的方式，战略入股中奥到家，并公告和中奥到家的一系中信证券列战略合作。

我们认为，这是公司品牌联盟战略的初起步，绿城服务意味着公司找到发展新路。

入股中奥到家，品牌联2869.HK盟初起步。

2020年6月，公司拟分别通过购买配售新股和协议收购老股的方式，入股中奥到家（0重大事项点评1538.HK）。

若交易完成，则公司将持有中奥到家18.67%股份，成为中奥第二大股东，品牌联盟初起步并派驻董事。

我们认为，此次交易，不是简单为获得财务收益增值服务再加速，而是开启公司品牌联盟发展之路。

合作围中信证券绕增值服务，品牌分层和特长互补。

公司公告和中奥到家的合作，包括1、成立生活服务公司（公司占70%股权）扩展增值服务版图；2、公司向中奥到家推荐公司不适合承接绿城服务的物业管理项目3、优选中奥到家为外包业务服务合作商。

中奥到家为中型物业管理企业，此次入股2869.HK价格低于行业平均水平。

中奥到家2019年末业务拓展至45个城市，拥有9,065名员工，合约面积7,200万平米，在管面积6,535万平米（其中住宅385个项重大事项点评目5,764万平米，非住宅项目143个项目771万平米）。

2019年中奥到家实现收入15.27亿元，其中基础物品牌联盟初起步业、协销、清洁及绿化、房地产代理分别占74.9%、2.7%、2.1%、12.2%。

实现归母净利润增值服务再加速为1.09亿元。

公司两次入股预计合计花费2.24亿港元，将获得中奥18.67%股份，交中信证券易对价合约11.07倍PE（LYR），低于并购市场（一级市场）的水平，更低于二级市场普遍估值。

品牌联盟绿城服务可以解决专业分工和规模经济的问题。

我们认为，增值服务是物业管理公司实现规模经济的出路，而此次入股中奥到家，使公司增值服务有可能在更广阔的客户群推广；品牌分层是2869.HK行业的必由之路（类似酒店管理公司），绿城品牌不适合切入刚需普宅，将普通住宅小区介绍给合作方，能进一步增厚自身业绩；企业不可能在所有领域都出色，选择最熟悉的外包方，有利于公司服务品质提升。

总而言之重大事项点评，我们认为品牌联盟对参与方都有好处。

尤其在当前并购市场较品牌联盟初起步热的环境之下，品质物业管理公司没有必要大肆并购，实可以透过品牌联盟策略发展壮大。

风险提示：品牌联盟是行业新增值服务再加速生事物，中奥到家只是公司构建品牌联盟的初步尝试，未来成功与否有待进一步考察。

例如，增值服务究竟能否在中奥到家在管项目顺利规模化落地，并为公司带来增量利润贡献，则中信证券有待观察。

坚定看好品牌联盟战略，重申公司“买入绿城服务”的投资评级。

公司股本发生变化，我们参考公司外拓节奏，项目盈利水平，我们调整公司2020/2021/2022年EPS预测至0.21/0.28/0.37元（系2869.HK因增发新股，略微调整盈利模型）。

我们坚定看好公司首创的品牌重大事项点评联盟策略，并认为这是目前住宅物管公司突围成长的最佳路径。

我们给予公司2021年40倍PE，即12.4品牌联盟初起步5港元/股的目标价格，维持公司“买入”的投资评级。