国盛证券-万科A-000002-三季度拿地谨慎，已售未结资源充足-211030

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事件：10月28日，公司发布2021年第三季度报告。

毛利率下滑导致业绩负增长。

2021年前三季度公司实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；归母净利润166.9亿元，同比降低16.0%；归母净利率6.1%，同比降低2.1pct。

公司出现增收不增利的现象主要因为毛利率出现大幅下滑，前三季度公司综合毛利率22.1%，同比降低7.8pct，税后房地产及相关业务毛利率17.5%，同比降低5.4pct，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

销售增速随行业下滑，已售未结资源充足。

公司前三季度实现销售额4791.3亿元，同比降低2.8%，根据克而瑞排行榜，公司全口径销售额维持行业第二位；实现销售面积2946.3万方，同比降低9.8%；销售均价16261.4元/平方米，同比增长7.7%。

截至报告期末公司已售未结资源合同金额7732.9亿元，同比增长6.7%，可覆盖去年全年房地产结算收入的2倍。

已售未结算面积5211.1万方，同比增长6.1%，可覆盖去年结算面积的1.8倍。

前三季度新开工面积2837.2万方，同比增加0.3%，完成全年计划的90.1%（去年同期完成96.9%）；竣工面积1992.6万方，同比增长10.4%，完成全年计划的55.5%（去年同期完成54.4%）。

单季度拿地金额同比下滑，累计同比增长。

前三季度新增土储总地价1656.5亿元，同比增长41.9%；总建面2241万方，同比增长22.3%；平均楼面价7392元/平，同比增长16%。

前三季度投销比同比提升，金额口径和面积口径投销比分别为34.6%和76.1%，同比分别+10.9pct和+19.9pct。

拿地权益比显著提升，金额口径和面积口径的权益比分别为82.1%和71.5%，同比分别+15.4pct和+13.3pct。

截至报告期末，公司在建+规划中项目建面15995.9万方，同比增长1.2%，权益比61.6%。

负债结构合理，资金稳健。

公司期末有息负债2676亿元，同比增长3.2%，有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。

截至报告期末公司净负债率31.9%，同比提高4.3pct；剔除预收账款的资产负债率70.4%，同比降低3.8pct；货币资金1471.1亿元，覆盖短期有息负债1.88倍。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为12.8%/11.5%/10.7%，归母净利润为351.1/362/403亿元，增速分别为-15.4%/3.1%/11.3%。

2021年动态PE为6，维持“买入”评级。

风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。