华创证券-房地产行业深圳调控政策升级点评：深圳调控升级利空落地，继续看好Q3销量反季节走高-200715

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　　事件：
　　2020年7月15日，深圳市住房建设局等八部门出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容包括：调整商品住房限购年限，完善差别化住房信贷措施，发挥税收调控作用，细化普通住房标准等。
　　点评：
　　1、深圳需求端政策调控升级，供给紧缺决定其个案性，预计全面调控升级可能性不大
　　2020年7月15日，深圳市住房建设局等八部门出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容包括：1）调整商品住房限购年限，深圳户籍需连续缴纳3年社保可购房（原深户即可），离异后3年可购房（原贷款额度限制、资格不限）；2）完善差别化住房信贷措施，主要体现在非普宅首付比例提升，其中有贷款记录提至60%（原50%），有房提至80%（原70%）；3）发挥税收调控作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；4）细化普通住房标准，增加了普宅总价低于（包含）750万认定。年初以来深圳楼市热度不减、房价上涨较多，也确实需要调整政策以保障房地产平稳健康发展。本次深圳调控升级主要集中于需求端政策，但深圳楼市供给紧缺也决定了其独特个案性，在因城施策的基调下，预计其他城市跟风的可能较小，同时考虑上半年疫情延后了房企推盘节奏，Q3供给端推盘将反季节性走高，需求端进入传统需求淡季，全国供需关系将更匹配、甚至供略大于求，预计不存在因预见全国房价上涨而招致全面调控升级的可能性，预计下半年总体政策将处于稳定环境。
　　2、展望下半年，预计政策面稳定、基本面和公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值
　　展望下半年：1）政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，同时考虑到随着供给的逐步爬坡，预计不存在需求端政策全面收紧的可能，而供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳定状态；2）基本面，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，6月主流50家房企销售额绝对额创历史新高，需求展现出较强韧性，鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，并考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断；3）公司面，a、地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底；b、销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升；c、金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳，因而，公司面三大改善将推动ROE向好。
　　3、投资建议：深圳调控升级利空落地，继续看好Q3销量反季节走高，重申“推荐”评级
　　新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，行业基本面也正逐步改善，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光地产、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
　　4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。