中泰国际-中国房地产行业：深圳新政点评，深圳楼市近期承压，内房主要利空落地-200716

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　　7月15日深圳市出台了“关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”，收紧限购、信贷政策并收紧普通住宅定义。我们认为深圳新政对短期需求影响显著，预计房价近期承压。部分热点城市有机会跟进收紧政策，然而我们认为深圳的政策强度没有普适性，其他城市政策会更温和。7月10日央行发布会对地产融资基调温和，地产融资政策压力不大。整体而言，我们认为房主不炒、因城施策框架未变。“稳”是主要目标。对中国房地产板块，随着深圳政策这一主要利空落地，我们相信地产板块估值已接近近期谷底，有望于三季度反弹。我们看好下半年两大催化剂：1）无风险收益率已升至疫情前水平，货币政策仍有空间；2）城镇化红利将支持销售持续修复。我们相信3季度开发商推货将非常积极。我们维持行业买入评级。
　　对深圳市场影响多大？
　　此次新政较受关注的内容有：1）落户满三年+交三年个税/社保方可买房；2）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；3）普通住房之总价要求提高至不低于750万元。我们认为17-20年深圳户籍人口快速扩大，但是17-19年楼市成交不高，预计新政前落户不满三年的购房者占总需求的比例不低，新政将使得这一类人口暂时无法购房：1）17年新增户籍人口50.2万人，创历史新高；17-19年总新增户籍人口110.5万；2）17-18年房地产成交量较16年回落，19年有所升温，全年一手+二手销售套数约11.5万套，距16年的销量仍有距离。另外新的增值税免征年限以及普通住房限价预计将进一步降温需求，根据中指研究院，19年成交价在800万以上的新房成交面积占比为15.7%。整体看来，我们认为新政短期内对需求影响较为显著，整体房价有望高位小幅回落。新房市场由于供应少（占成交的30%左右），定价受限，我们认为受影响轻微。
　　是否会有更多城市跟进？
　　深圳成为7月以来第四个收紧政策的城市。6月份，统计局监测的主要二、三线城市房价指数MoM增速较5月继续扩大，房价上涨压力仍存。我们预计会有部分热点城市跟进。然而深圳有其特殊性：1）一线城市中落户政策最宽松；2）一线城市中过去3年户籍人口增长最多；3）一线城市中供应短缺最突出；4）利好消息短期内集中释放（社会主义先行示范区、特区成立40周年等等）。所以我们认为深圳的政策强度没有普适性，其他城市政策会更温和，以稳为主。7月10日的央行新闻发布会上，央行认可了地产融资的情况：1）认为“房地产融资保持比较稳定的状况，5月末全口径的房地产融资增速10.3%，比同期的社会融资规模的增速要低2.2个百分点”；2）认为“房地产贷款在新增商业贷款中的占比，由过去的43%、44%下降至今年1-5月份的25%”，我们认为近期地产融资政策压力不大。整体而言，我们认为房住不炒、因城施策框架未变。“稳”仍然是主要目标。
　　投资建议：政策接近见底，城镇化红利支持销售进一步修复，维持买入评级。
　　随着主要利空落地，我们相信近期政策及地产板块估值已接近近期谷底，有望于三季度反弹。我们看好下半年两大催化剂：1）无风险收益率已升至疫情前水平，货币政策仍有空间；2）城镇化红利将支持销售持续修复。6月新开工面积同比增9.7%，较5月的-1%进一步加速，我们预计3季度开发商推货将更积极。我们维持行业买入评级。个股推荐融创中国（1918 HK,”买入”，TP 60.00港元），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP 6.73港元），建发国际（1908 HK，“买入”，TP17.00港元），时代中国（1233 HK，“买入”，TP 20.00港元）。风险提示: 1）疫情发展超预期；2）贸易争端发展超预期