开源证券-金地商置-0535.HK-港股公司首次覆盖报告：开发业务精耕细作，持有物业蓄势待发-200719

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　　“开发+持有”助力未来经营更为稳健，首次覆盖给予“买入”评级
　　金地商置销售稳健增长，重点布局核心一二线城市。公司具备较为丰富的商业、产业园操盘运营经验，拿地优势明显，成本低位有效保障盈利水平；目前公司土地储备充沛，可满足未来3-4年开发需求。同时公司积极加码核心城市的持有物业，租金增长较为可观；“开发+持有”模式推动公司未来经营更为稳健。我们预计金地商置2020-2022年归母净利润增速分别为14.39%、14.70%、14.47%，EPS分别为0.26、0.30、0.35元，当前股价对应PE为4.8、4.2、3.7倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　地产开发精耕细作，资源获取渠道广阔
　　相较于集团，金地商置精耕细作，相对于规模增长，更看重盈利。2019年公司销售金额637亿元，同比增长30%。公司拿地积极，2015-2019年公司累计拿地面积是销售面积的1.7倍；金地商置投资能力优异，除了招拍挂拿地外，卓越的商业、产业园运营经验使得公司在获取综合体项目时更具优势。
　　加大持有物业开发运营，租金增长前景可期
　　公司中长期致力于成为商业地产和综合性的全国开发商和运营商。公司曾表示未来投资将维持销售、持有物业约85%：15%比例，开发具备高回报及资本价值增长的高潜力综合体、旧改及商业园项目。1）商业：2019年末，公司拥有150万平米的商业物业，未来4年预计将有约100万平米的新商业项目投入运营，分别布局在北京、上海、南京等九个城市；预计商业物业的租金收入将由2019年的5亿元增长至2020年的20亿元，同比增长3倍；2）产业园：公司还拥有超过100万平米的产业园。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。