兴业证券-房地产行业：新房二手房周报，重点城市本周新房成交同比增长，环比有所下滑-200720

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　　新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化+3%，环比-14%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+18%/+7%/-7%，环比+8%/-16%/-17%。
　　二手房方面，本周的二手房市场中统计的10个城市成交套数同比变化+21%，环比变化+4%。七月以来累计同比变化+15%，年初以来累计同比变化-11%。
　　1、新房成交情况：
　　新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化+3%，环比-14%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+18%/+7%/-7%，环比+8%/-16%/-17%。
　　7月以来（7月1日至7月17日）：43城市新房成交面积同比+3%，其中，一/二/三四线新房成交面积累计同比+3%/+10%/-5%。
　　年初以来累计同比：全国43城新房成交套数累计同比下降12%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-20%/-6%/-16%。
　　相较2019年周均：全国43城新房成交面积相较2019年周均上升3%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019年周均+6%/+19%/-13%。
　　库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为12.7个月，较上周-0.1个月。其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.1/+0.2个月。
　　具体城市来看：
　　一线城市，北京新房销售面积单周同比+11%，环比-1%，7月以来同比-17%，年初以来同比-26%。上海新房销售面积单周同比+13%，环比+14%，7月以来同比-7%，年初以来同比-23%。深圳单周同比+16%，环比+0%，7月以来同比+21%，年初以来同比+0%。广州单周同比+33%，环比+11%，7月以来同比+34%，年初以来同比-18%。
　　二线城市，南京新房销售面积单周同比-15%，环比+12%；杭州同比+166%，环比-53%；宁波同比+41%，环比-50%；成都同比+3%，环比-6%；苏州同比-29%，环比-17%；武汉同比+0%，环比-6%；青岛同比+35%，环比+12%；济南同比+14%，环比-19%；福州同比-8%，环比-48%。
　　2、二手房成交情况：
　　二手房方面，本周的二手房市场中统计的10个城市成交套数同比变化+21%，环比变化+4%。七月以来累计同比变化+15%，年初以来累计同比变化-11%。带看量方面，本周同比+17%，环比+0%，7月以来同比+13%，年初以来同比-12%。
　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数本周同比+61%，环比+6%，七月以来累计同比+51%，年初以来累计同比+13%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比-0.3%，相对年初+8.9%。挂牌价格调涨占比方面，本周为35%，相比上周-1个百分点，相对年初+3个百分点；带看量方面，本周同比+14%，环比+7%，七月以来累计同比+8%，年初以来-17%。
　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比+7%，环比+3%，七月以来累计同比+3%，年初以来累计同比-20%。二手房成交价格方面，本周环比+0.2%，相对年初+8.5%。挂牌价格调涨占比方面，本周为19%，相比上周-1个百分点，相对年初-4个百分点。带看量方面，本周同比+22%，环比-9%，七月以来+22%，年初以来-3%。
　　具体城市来看：
　　（1）北京
　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+24%，环比+9%，七月以来累计同比+32%，年初至今累计同比-2%。
　　成交价格变动：本周环比+1.6%，相对年初+4%。
　　二手房价格调涨占比：本周13%，相比上周-1个百分点，相对年初-1个百分点。
　　带看量：本周同比+16%，环比+12%，七月以来累计同比+8%，年初以来-21%。
　　（2）深圳
　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+152%，环比+3%，七月以来累计同比+85%，年初至今累计同比+47%。
　　成交价格变动方面：本周环比-1.2%，相对年初+12%。
　　二手房价格调涨占比：本周63%，相比上周-2百分点，相对年初+2百分点。
　　带看量方面：本周同比-18%，环比+1%，七月以来累计同比-18%，年初以来累计同比-30%。
　　（3）上海
　　二手房成交套数：上海1-6月二手房成交套数累计同比-15%。
　　成交价格变动方面：本周环比-1.4%，相对年初+11%。
　　二手房价格调涨占比：本周30%，相比上周+0百分点，相对年初+7百分点。
　　带看量方面：本周同比+26%，环比+3%，七月以来累计同比+19%，年初以来累计同比-6%。
　　坚定看好物业板块，持续强烈推荐机构物管龙头招商积余、深耕浙江多业态综合稳健的南都物业、细分领域具特色的新大正等。
　　经济下行带来地产大周期。不仅仅是中国，几乎所有经济体都是如此，最核心原因就是债务扩张和债务转移。6月统计局数据进一步验证我们观点，6月单月，商品房销售面积同比增长2.1%；商品房销售额同比增长9.0%。
　　3、本周市场重要信息：
　　行业信息：
　　（1）商业银行互联网贷款立新规，明确资金用途，不得用于房产、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资
　　（2）据融360检测数据，2020年7月（2020年6月20日-2020年7月17日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下调2BP，较去年底下调28BP；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2BP，较去年底下降27BP。2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。
　　（3）7月16日，统计局发布6月地产数据。6月单月，商品房销售面积2.07亿方，同比增长2.1%；商品房销售额2.06万亿，同比增长9.0%；房地产开发投资完成额为1.69万亿元，同比增长8.5%;新开工面积2.80亿方，同比增长8.9%；资金来源合计2.07万亿，同比增长13.2%。
　　（4）深圳：发布“715新政”。（1）限购方面，规定新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房；夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。（2）限贷方面，首付比例明显提高，无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；（3）二手房交易方面：免增值税条件从满2年免变满5年；豪宅线，新增总价750万标准。
　　公司信息：
　　【招商积余】7月13日晚，公司发布半年度业绩预告，预计2020年上半年实现归母净利润1.6亿元-1.9亿元，同比增长88.66%-124.04%，基本每股收益预计为0.1509元-0.1792元。
　　【中南建设】7月13日，公司发布业绩预告，预计2020年半年度归母净利润19.68亿元-22.31亿元，比上年同期增长50%-70%，基本每股收益预计为0.52元-0.59元。
　　投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐金科股份、中南建设、金地集团、万科A、保利地产、招商积余、南都物业等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆