国盛证券-新城悦服务-1755.HK-中期业绩预增超预期，高成长趋势明确-200720

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　　中期业绩预增50%以上超预期，延续强劲增长趋势。公司发布正面盈利预告，预计2020年上半年归属本公司权益持有人的合并净利润同比增长至少50%（对应1.76亿元），超出市场预期，疫情背景下仍展现出强劲的增长势头。公司业绩快速增长主要原因系：1）在管面积持续增长；2）完成成都诚悦时代收购带来的盈利贡献；3）社区增值服务大幅增长，预计主要系疫情期间新橙社APP收入大幅增长以及2019年下半年新项目交付带来的新橙居业务收入的快速提升；4）智慧园区服务因去年较低基数等原因大幅增长。
　　在管面积快速增长，第三方项目加速外拓。截至2019年末公司在管面积/储备面积分别为6015/9263万平米，同增40%/34%，其中储备面积与在管面积比例达到1.54倍，处于行业领先水平。关联地产商新城控股公告2020H1累计结算458万平米，考虑到公司完成成都诚悦时代收购（在管面积522万平米），预计今年上半年新增在管接近1000万平米，较去年同期新增在管面积增长约5-6倍。2019年起公司加大第三方外拓力度，将增量拓展纳入发展核心战略，构建区域聚焦、机制灵活的外拓体系，预计第三方外拓有望加速发力。关联地产商新城控股计划2020年全年竣工3597万平米（其中吾悦广场等部分不交由公司管理），关联地产商持续交付、第三方外拓发力及适度收并购有望促在管及储备面积延续快速扩张。
　　股权激励绑定核心员工，彰显公司高速发展信心。2020年6月末，公司向10名雇员授出296万份购股权，占公司总股本比例为0.36%，每股行权价19.90港元；同时向3名董事及11名雇员授出500万股奖励股份，占公司总股本比例为0.61%，授出价为每股9.95港元。根据设定的行权条件，2020-2022年公司归母净利润增速须达到40%/57%/50%。充足股权激励有望持续激发员工活力，业绩增长条件也彰显公司对未来高速发展的信心。
　　社区增值服务潜在空间广阔，有望延续快速增长。疫情期间公司新橙社APP线上业务高增，新橙居业务持续受益于关联地产商新城控股交付的大量新项目，车位买卖业务也有望持续异地复制推广，预计社区增值服务将持续快速增长。公司当前社区增值服务的收入毛利占比、单方收入毛利占比等指标较行业龙头仍有一定差距，未来具备较大的潜在提升空间。
　　投资建议：基于公司中期业绩预增超预期，我们上调公司2020-2022年归母净利润至4.35/6.53/9.37亿元，同比增长54.3%/50.1%/43.5%，对应EPS分别为0.53/0.80/1.15元，2019-2022年CAGR为49.2%。当前股价对应PE分别为42.1/28.1/19.6倍，考虑到公司较为明确的增长趋势及当前行业整体估值水平，上调公司目标价至30.9港元（对应2021年35倍PE），维持“买入”评级。
　　风险提示：关联地产商新城控股交付不及预期风险、第三方外拓市场竞争加剧风险、中长期毛利率下降风险等。