中泰国际-房地产行业深圳新政点评二：特区40周年大深圳都市圈发展有望提速-200720

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　　近期深圳会扩容吗？
　　深圳楼市新政落地，力度超预期，预计短期内将显著降温深圳楼市，此外亦再次凸显深圳土地短缺问题：1）常住人口人均土地面积仅148平方米，远低于其他一线城市；2）看开发强度，19年已逼近50%，接近国际警戒线。2019年深圳被赋予建设社会主义先行示范区的全新定位，必定需要满足更高的发展空间与资源配置要求；2020年8月26日是深圳特区成立40周年，也是深圳进入新发展阶段的关键节点，我们认为大深圳城市圈相关政策有望近期出台，以打开深圳发展空间。综合分析近一年的主要政策、官媒文章（1于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见/ 2深圳发改委2020年工作任务/3官媒学习时报专题），我们对政策路径做出以下预判：1）“扩权”较扩容概率更高，与扩容相比，扩权不涉及行政区划的以及土地权属的变更，而是赋予更多经济、社会、民生等管理权限，同时深圳将与相关市、区分享经济收益；2）深汕合作区的管理体制机制为“扩权”提供了可推广样板，有望于近期推开。深汕合作区11年成立，17年体制机制改革文件出台、明确经济社会管理由深圳主导，19年深汕合作区GDP同比增23%，中央《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式提出探索推广深汕特别合作区管理体制机制。机制体制未能理顺一直以来是深圳与邻深城市深化融合的掣肘，我们相信顶层机制改革如能铺开，将推动大深圳城市圈进入快速发展期。。
　　哪些临深区域有望受惠？
　　19年以来已有河源、珠海、惠州市惠阳区三地政府提出与深圳共建合作区，以支持深圳社会主义先行示范区的建设；1）河源进展最快，19年已启动合作区前期准备工作，预计合作区选址于江东新区；2）珠海于20年6月的人大会上部署谋划建设深珠合作示范区；3）惠阳于20年7月提出建设秋月湖智慧生态城，争创深惠协同发展试验区。具体到近期合作区政策落地，我们认为河源、惠阳推进进程值得关注，因为：1）河源、惠阳、与东莞、汕尾、深圳在1979年前均属惠阳，渊源深厚；2）根据深圳发改委规划，莞惠河汕同属深圳大都市；3）河源、惠阳空间资源丰富，要素成本低。然而综合考虑1）深圳实施严厉限购政策；2）大深圳城市圈发展有望提速，我们预计深圳需求有望加速外溢，整个临深板块（东莞、惠州、珠海、中山、河源、汕尾）市场景气都有望进一步提升。
　　投资建议：个股推荐时代中国（1233 HK，“买入”，TP20.00港元），建议关注龙光地产（3380 HK，“未评级”）以及佳兆业（1638 HK，“未评级”）
　　景气提升利好在临深板块布局扎实的房企。在港股上市内房股中，值得关注的临深标的包括时代中国，龙光地产以及佳兆业，临深城市占其土地储备比重的20~30%。时代中国成立于广州，早年已积极布局中山、惠州、珠海等，19年进军河源江东新区与汕尾，体现其布局的前瞻性，我们看好其深耕大湾区的战略，预计公司可持续录得销售增长，中期规模有望进一步突围；公司17日收盘价为14.06港元，对应3.7x的20年PE与8.1%的股息率，估值非常吸引；考虑估值与基本面，我们强烈建议投资者买入。此外，我们亦建议关注销售增长较好、财务稳健、在深圳及临深板块布局扎实的龙光地产以及聚焦深圳以及临深区域的佳兆业。