开源证券-保利物业-6049.HK-港股公司首次覆盖报告：规模制胜，全业态管理，资源禀赋优势明显-200721

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　　规模制胜，全业态管理，增值服务空间大，首次覆盖给予买入评级
　　保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的物管公司。母公司规模领先，未来能够给予充分的资源支持；除承接母公司项目外，保利物业已实现全业态管理，积极外拓园区、学校、政府等公管项目。我们预测保利物业2020-2022年归母净利润分别为6.95、9.43、12.68亿元，同比增长42%、36%、35%，EPS分别为1.26、1.70、2.29元，当前股价对应PE为62、46、34倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　规模快速扩张，成长性佳
　　2019年，保利物业合约面积4.98亿平米，同比增长38%；合约管理面积与在管面积比例处于高位，已锁定待转入在管项目规模可观。2015年以来，母公司保利地产销售规模快速扩张，位列行业TOP5。此外，保利物业具备优秀的外拓能力，公司IPO后有更充足的资金进行外拓和并购，面积端扩容前景可观。
　　盈利能力再提升，增值服务持续向好
　　2019年公司实现营业收入、归母净利润增速分别为41%、49%；其中物管服务、非业主增值服务、社区增值服务收入增速分别为32%、39%、85%，占比64.4%、16.2%、19.4%。公司增值服务持续发力，收入占比持续提升，其中业主增值服务收入占比提升4.7个百分点。2019年公司毛利率持续向好，综合毛利率20.3%，同比提升0.2个百分点。年内净利率8.4%，同比提升0.5个百分点。公司在传统物管服务注重管控质量，增值服务空间大，未来盈利能力仍有提升空间。
　　全业态管理，央企资源优势显著
　　保利物业管理的业态除了社区居住物业之外，还包括城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态。得益于公司央企背景、且高品质的物业服务口碑，公司在公建类项目获取上具备得天独厚的优势。截至2019年末，公司在管面积中公建类项目占比达48.9%，同比提升13个百分点。
　　风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。