天风证券-房地产行业土地周报：土地市场热度放缓，一、二三线分化持续-200726

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　　土地供应（2020.7.13-2020.7.19）：百城土地供应建筑面积累计同比上升17.33%
　　本周合计供应218宗地块；其中住宅用地65宗，商服用地25宗，工业用地114宗，其他用地14宗。本周100城土地供应建筑面积合计2180.86万平方米,环比下降15.81%,同比上升14.01%，累计同比上升17.33%，较前一周下降0.09个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为286.54、908.09、986.23万平方米，环比增速分别为-25.34%、-32.23%、13.8%；同比增速分别为49.03%、33.22%、-5.07%；累计同比增速分别为65.92%、12.96%、16.1%；较前一周变动-0.93、0.46、-0.63个百分点。本周100城土地挂牌均价2225元/平方米,环比下降17.78%,同比下降8.06%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为5975、2091、1280元/平方米，环比增速分别为34.36%、-34.29%、4.4%；同比增速分别为48.34%、-9.83%、-41.2%。本周100城住宅类土地供应建筑面积合计859.14万平方米,环比下降25.39%,同比下降5.25%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地供应建筑面积分别为83.17、438.54、337.43万平方米，环比增速分别为22.57%、-36.75%、-13.54%；同比增速分别为-8.84%、83.26%、-41.44%。本周100城住宅类土地挂牌均价4484元/平方米,环比下降10.32%,同比上升23.05%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地挂牌均价分别为14942、4049、2171元/平方米，环比增速分别为-22.67%、-22.01%、2.16%；同比增速分别为89.74%、-25.49%、-35.06%。
　　土地成交（2020.7.13-2020.7.19）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升14.31%
　　本周合计成交214宗地块；其中住宅用地66宗，商服用地19宗，工业用地113宗，其他用地16宗。本周100城土地成交规划建筑面积2202.95万平方米,环比下降19.9%,同比下降3.82%，累计同比上升14.31%，较前一周下降0.67个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为236.38、835.24、1131.34万平方米，环比增速分别为14.91%、-22.5%、-22.87%；同比增速分别为1.99%、-14.96%、5.1%；累计同比增速分别为24.83%、6.36%、20.46%；较前一周变动-1.36、-0.73、-0.55个百分点。本周100城土地成交均价3103元/平方米,环比下降3.84%,同比上升2.07%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为5724、4109、1812元/平方米，环比增速分别为29.44%、-0.51%、-24.37%；同比增速分别为-21.48%、92.19%、-38.53%。本周100城土地成交总价683.56亿元,环比下降22.97%,同比下降1.83%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为135.31、343.22、205.03亿元，环比增速分别为48.75%、-22.88%、-41.65%；同比增速分别为-19.91%、63.48%、-35.4%。本周100城住宅类土地成交规划建筑面积972.18万平方米,环比下降32.35%,同比下降11.09%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地成交规划建筑面积分别为90.93、456.79、424.46万平方米，环比增速分别为48.62%、-20.51%、-47.03%；同比增速分别为12.2%、7.34%、-27.67%。本周100城住宅类土地成交均价6375元/平方米,环比上升18.56%,同比上升20.26%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地成交均价分别为12899、7074、4225元/平方米，环比增速分别为-3.54%、0.6%、18.02%；同比增速分别为-17.07%、77.69%、-12.74%。本周100城住宅类土地成交总价619.72亿元,环比下降19.8%,同比上升6.91%。其中一线、二线、三线城市住宅类土地成交总价分别为117.29、323.11、179.32亿元，环比增速分别为43.35%、-20.04%、-37.49%；同比增速分别为-6.95%、90.72%、-36.9%。
　　投资建议：
　　销售端继续改善，当前房地产市场需求充足。本周跟踪的36个城市一手房合计成交4.61万套，同比上升21.55%，累计同比下降20.41%，较上周上升0.67个百分点，其中一线、二线、三线城市环同比增速分别为6.65%、36.4%、4.38%；累计同比增速分别为-21.11%、-16.75%、-26.35%，较上周分别增加1.32、0.28、0.94个百分点。二手房方面，本周跟踪的11个城市二手房同比上升28.72%，累计同比-3.98%，较上周增加2.19个百分点，其中一线、二线、三线城市同比增速分别为55.4%、11.75%、29.09%；累计同比增速分别为13.06%、-14.41%、-12.19%，较上周分别变动了4.63、0.96、1.37个百分点。当前房地产市场热度持续，需求充足，一手房累计恢复到去年八成，预计未来仍有改善空间。24日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再提“房住不炒”定位，指出“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施”。与2019年对比，今年在措辞上强调“发现问题要快速反应和处置”、“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”、“因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造”。预计未来各地房地产调控政策的出台将更加及时、频繁，老旧小区改造将持续推进，以保证房地产市场平稳健康发展。另外，本周多城市陆续出台购房政策，各地松紧不一因地制宜。长春市住房保障和房地产管理局出通知取消三环区域内二手住房交易限售政策；宁波市多部门联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，三类“无房家庭”可优先购房，且限售五年；南京市多部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚需，严格执行“限房价、竞地价”，最高销售单价不得超过售价均价的110%，同时堵死离婚买房漏洞；东莞25日再推销售端收紧政策，要求非本市户籍购买首套一手二手商品住房需1年以上社保，买2套需2年以上社保，同时二手房限售三年。收紧城市包含宁波、东莞、南京等，多为上半年楼市过热的城市，调控政策的特点主要为打击二手房过热、打击投机购房、支持“无房家庭”等刚需、限售价等等。我们认为多个热门城市出台购房收紧政策，同时长春等城市本周取消限售一方面是“房住不炒”下各地一城一策的体现，另一方面表明当前热门城市需求仍较为充足，未来购房需求如何释放值得关注。关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。
　　风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期