华安证券-房地产行业：物业管理迎风正潮平，蓝海板块顺扶摇而上-200727

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　　主要观点：
　　行业规模：增量提速释放，存量资源丰厚
　　物管行业具有一定的房地产开发链条后周期板块属性，开工及销售数据均可作为其潜在增量规模的前置指标。我国商品房销量自2014年受政策调整出现负增长后，2015年开启新一轮的高速扩张。2016年商品房销售面积同比达22.5%，2018年规模达到近十年峰值约17.2亿方，2019年销量微降0.1%，但体量依然维持在17亿方之上。对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。截至2019年末，我国城镇化水平为60.6%，与发达国家相比至少还有20%的提升空间，随着区域经济的崛起，我国商品房市场将呈现逐步回归合理中枢的趋势，叠加丰厚的存量资源，物管行业规模、业绩具有较为可观的提升空间。
　　业务发展：基础服务稳固筑底，增值服务锦上添花
　　近几年，物管公司积极由传统的物业服务向多元化业务领域拓展，基础服务业绩稳步提升的同时，增值服务也为公司发展竞争力添砖加瓦。一方面，头部企业推出的增值服务更具定制化，将公司优势与客户需求紧密连接，服务由单纯的增量转向质量齐升。另一方面，增值服务具备高盈利和多类型等特点，有望成为公司业绩提升的新动能。
　　竞争格局：资源向头部倾斜，集中度进一步提升
　　2016-2019年，物管行业百强管理面积由2725万方提升至4279万方，市占率增至43.6%。我们认为行业集中度的提升主要在于：（1）物管行业头部公司多具备关联地产开发商，充分享受集团内部资源输送带来的内源性增长。随着地产开发商集中度提升，行业资源向物管头部倾斜较为显著。（2）随着彩生活2014年在香港上市，近几年掀起物管公司上市潮。从资金用途来看，60%-70%的募集资金用于收并购，10%-15%用于发展增值服务等。头部企业借力资本市场实现规模和业务的双线扩张，带动集中度提升。
　　品牌、科技、人才等因素逐渐成为新晋竞争力
　　随着商品房市场由增量向存量过渡，物管品牌影响力愈发凸显。一方面，开发商对自有物业板块的服务质量提出更高的要求，以便形成良好的口碑和品牌效应为集团开发项目提供加持作用。另一方面，需要与第三方物管公司合作的开发商在进行合作对象选择时，品牌效应成为重要的考虑因素之一。人力成本的逐年攀升将会进一步压榨基础业务的盈利空间，通过“科技+人才”实现降本提效将在未来的市场竞争中更具优势，而“品牌”等软实力或为公司带来更多成长空间。
　　风险提示
　　商品房竣工规模不达预期，人力成本上升导致利润空间受到挤压，增值业务拓展失败等风险。