国泰君安-物业管理行业：高成长性与防御性并存，“跑赢大市”-200728

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　　对更好居住环境的需求与持续的城镇化将推动行业的长期发展。中国城镇居民的人均可支配收入在2014-2019年以8.0%的年均复合增长率增加，显示了城镇居民持续增强的购买力。中产家庭将更愿意为高质量的物业管理服务付出更高的费用。持续的城镇化预计将进一步拓展物业管理行业的市场规模。
　　业务规模与盈利能力将加速扩张。我们预计行业领导者将录得在管面积的强劲增长与盈利能力的提升，基于（i）关联地产开发商的大规模物业交付，（ii）大规模的第三方物业管理公司收购，以及（iii）通过提供增值业务提升利润率。
　　行业具备高防御性。与地产开发商相比，物业管理公司通常以轻资产的商业模式运营。物业管理公司在新冠疫情期间依然获得了稳定的持续性物业管理费收入，显示了较高的防御性。
　　高估值意味着市场对物业管理行业前景的信心。物业管理行业受新冠疫情的影响较小。高估值由以下因素支持：（i）高合同续约率的商业模式，（ii）高确定性的短中期增长率，以及（iii）预计长期巨大的市场规模。此外，物业管理公司之间的估值差异很大，主要归因于关联房地产开发商的背景、物业管理公司的增长率和规模。
　　我们给予“跑赢大市”评级。强劲的增长预期与高防御性预计将支撑上市物业管理公司相对较高的估值。我们给予物业管理行业“跑赢大市”的投资评级。风险包括：（i）难以获取新项目以及续约现有合同，（ii）难以及时收取物业管理费，（iii）第三方收购存在不确定性，以及（iv）不断攀升的人工成本。