华创证券-房地产行业2020年7月政治局会议点评：坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升-200731

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事件：2020华创证券年7月30日，中共中央政治局召开会议，指出：扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，推动经济高质量发展，维护社会稳定大局，努力完成全年经济社会发展目标任务。

财政政房地产行业2020年7月政治局会议点评策要更加积极有为、注重实效；货币政策要更加灵活适度、精准导向，要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降。

要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激都市圈一体化发展体制机制创新。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位重申看好基本面和估值面的双提升，促进房地产市场平稳健康发展。

全文未提及“不将房地产作为短期刺激经济的手华创证券段”。

点评：1、努力完成经济目标，坚持房住不炒，未提不搞地产刺激，预计房地产政策保持稳定宏观经济方面，会议指出“推动‘十四五’时期我国经济社会发展，扎实做好‘六稳’工作、全面落实‘六保’任务房地产行业2020年7月政治局会议点评，二季度经济增长明显好于预期，努力完成全年经济社会发展目标任务”，显示政府全年稳经济诉求不变，而稳经济必须稳地产。

货币政策方面，会议指出“财政政策要更加积极有为、注坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激重实效。

货币政策要重申看好基本面和估值面的双提升更加灵活适度、精准导向。

要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降”，显示流动性华创证券仍将保持合理宽松状态，房企融资端和居民购房端仍将有所受益。

地产方面，会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位房地产行业2020年7月政治局会议点评，促进房地产市场平稳健康发展”，政策基调延续了以往的房住不炒，并且没有提及不将地产作为短期刺激经济的手段。

此外，会议指出“要以新型城镇化带动投资和消坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”，将利好环都市圈布局的房企。

我们认为，目前个别城市出台的调控政策存在特殊性，重申看好基本面和估值面的双提升预计其他城市跟风可能性较小。

并且，考虑上半年疫情延后了房企推盘节奏，Q3供给端推盘将反季节性走高，需求端进入传统需求淡季，全国供需关系将更匹配、甚至供略大于求，预计不存在因预见全国房价上华创证券涨而招致全面调控升级的可能性，预计下半年总体政策将处于稳定环境。

2、展望下半年，预计政策面稳定、基本面和公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值展望下半年：1）政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，同时考虑到随着供给的逐步爬坡，预计不存在需求端政策全面收紧的可能，而供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳定状态；2）基本面，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，6月主流50家房企销售额绝对额创历史新高，需求展房地产行业2020年7月政治局会议点评现出较强韧性，鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，并考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断；3）公司面，a、地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底；b、销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升；c、金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳，因而，公司面三大改善将推动ROE向好。

3、投资建议：坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升，重申“推荐”评级新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，而房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态、房地产将继续健康稳定发坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激展，并考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。

此外，本次疫情对物业管理行业将重申看好基本面和估值面的双提升是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新华创证券城控股、大悦城，建议关注：宝龙地产、华润置地；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。

4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产行业2020年7月政治局会议点评房地产调控政策超预期收紧。