华创证券-房地产行业周报：政治局会议措辞温和，7月销售反季节再走高-200802

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/07/25-20/07/31）主流45城一手房成交647万平米，环比-0.4%；其中，一二线环比+4%、三四线环比-16%；7月累计一手房月成交同比+3%，较6月下降1pct，其中一二线同比+9%、三四线同比-16%，分别较6月-1pct和-2pct。上周14个重点城市二手房成交182万平米，环比-0%；7月累计成交同比+21%，较6月下降1pct。库存方面，上周15城推盘267万平米，环比+5%；对应周成交/推盘比0.78倍，7月月成交/推盘比1.02倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4-6月的0.66倍、0.95倍、0.87倍。
　　截至上周末，15城可售面积8,994万平米，环比+0.6%；3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比上升0.01个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。
　　主要政策新闻：宏观方面，中共中央政治局召开会议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展；住建部披露，截至6月末全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%；发改委发布推进县城智慧化改造的通知，提出加快落实新型城镇化建设补短板强弱项工作；央行发布2020年上半年长三角地区货币信贷运行情况，住户部门贷款增加1.08万亿元。因城施策方面，深圳房地产调控“新八条”细则正式出台；南京发布人才优先选房及支持刚性购房需求的通知；海口安居型商品住房配售实行“一个家庭限购一次且限购一套”政策；长沙召开会议对下一步长沙房地产市场工作进行专题部署，各地着手优化地区住房政策。克而瑞公布7月主流50家房企单月销售金额8,445亿元，环比-28%，同比+30%。
　　公司动态跟踪：蓝光发展1-6月房地产销售额381亿元，并表权益销售额272亿元；公司通过集中竞价交易方式首次回购股份3,725,800股；汉商集团、汉商大健康拟以现金方式分别收购公司和蓝迪共享持有的成都迪康药业股份有限公司股份，预估值9亿元。招商蛇口拟向深圳市投资控股有限公司购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权。泰禾集团公司控股股东泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给万科。旭辉控股发行5年/2亿美元/5.95%额外绿色优先票据；大悦城发行不超过20亿元/5年和7年期公司债；融创中国发行4年/5亿美元/6.65%优先票据。荣盛发展副总裁王远志向公司董事会提交书面辞职报告。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.35%，沪深300指数上涨4.2%，相对收益为-3.86%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：哈高科、*ST新梅、鲁商置业、银亿股份、深振业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京能置业、世联行、格力地产、天宸股份、天津松江。
　　投资建议：新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，并房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：宝龙地产、华润置地；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧