中信证券-基础设施与房地产行业重大事项点评：好规则匹配好产品，新工具料将盘活大周期-200804

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国家发中信证券改委办公厅发布通知，就REITs试点项目申报工作做出要求。

跟此前的40号文和征求意见稿相比，进一步细分了行业要求，规定了现金流、净现金分派率的底线要求，鼓励将回基础设施与房地产行业重大事项点评收资金用于基础设施补短板建设。

好规则匹配好产品公募REITs制度构架进一步明朗，公募REITs市场呼之欲出。

基础设施的定义内涵很广，REITs有效新工具盘活大周期服务实体经济。

相比此前的征求意见稿和40号文，此次发改委关于公募REITs试点项目申报中信证券工作的通知，进一步增加了基础设施包含的范围。

此前未详细展开新型基础设施的涵义，此次专门列举5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络、智能交通、智慧能源、智慧城市等，大大强化了新基基础设施与房地产行业重大事项点评建的内涵，也鼓励以新技术新思维改造提升老的基础设施。

总体好规则匹配好产品来看，我们认为更加详尽的基础设施清单，将进一步丰富产品的种类，有利于公募REITs的成功。

继续坚持“新工具盘活大周期房住不炒”，坚持产品的基础设施本位。

通知进一步明确，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属中信证券于试点范围，在园区试点中，也要项目要求定义为非商业、非住宅用地。

我们认为，坚持R基础设施与房地产行业重大事项点评EITs产品的基础设施本位，有利于减少争议，先建设一个交易活跃、产品丰富的市场。

净现金分派率的原则要求，可能会好规则匹配好产品优化未来上市标的的质量。

通知要求项目预计未来3年净现新工具盘活大周期金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

一方面，这一规定说明制度构建时充分考虑中信证券投资者追求稳定收益的要求，避免REITs发行估值过高；另一方面，这种原则性的规定也可能暗示收益率更高，更受投资者欢迎的产品也同样更受监管欢迎，规则设计考虑市场因素。

鼓励回收资金用于基础设施补短基础设施与房地产行业重大事项点评板建设，有利于增加基建投资，推动新的增量。

好规则匹配好产品对回收资金的使用做比较明确的规定，这是中国公募REITs的重要特点。

允许资金跨区域，跨行业使用，则给予了企业一定新工具盘活大周期的灵活性。

总体而中信证券言，我们认为公募REITs出台将有效盘活存量资产，进一步拉动基建投资。

风险提示：基础设施与房地产行业重大事项点评部分行业底层资产净现金分派率不高的风险；部分项目经营权期限较短，长期而言现金流不够持续稳定的风险。

公募REIT好规则匹配好产品s市场呼之欲出，微观和宏观影响不容小视。

我们认为，伴新工具盘活大周期随着试点项目申报工作的展开，我国公募REITs市场已经呼之欲出。

从微观上，我们建议投资中信证券者作好投资股债结合新金融产品的准备，加大对基础设施底层资产，包括新基建资产的研究。

从宏观上，我们认为公募REITs的改革有助于进一步延长基础设施与房地产行业重大事项点评基建投资的景气，材料端和建设端都受益于盘活存量，既可能为传统基建产业链带来新的投资契机，也可能推动一些新基建产业走向成熟。