开源证券-南都物业-603506-公司首次覆盖报告：规模成长，科技赋能，第三方均好物管龙头持续发力-200806

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A股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性开源证券企业成长性佳。

南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，成立二十余载，服务版图已经布局南都物业全国。

服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公603506楼宇、城市道路、河道码头等业态。

公司规模成长品牌优势明显，外拓方式丰富。

预计公司2020-2022年归母净利润1.45、1.85、2.28亿元，对应EPS为1.08、1.38、1.70元，当前股价对应P科技赋能E为25、20、16倍。

首次覆盖给予“买第三方均好物管龙头持续发力入”评级。

行业开源证券格局：拓展空间较大，集中度持续攀升。

1）2019年，我南都物业国城镇化率达60.6%，相较发达国家70-90%水平，我国城镇化进程还有超过10年的光景。

随着城镇化率的持续提升，每年可自由流入物管市场的新房603506规模可达7-8亿平米，存量市场仍有18亿平米体量尤待整合，市场拓展空间较大。

2）物管行业规模成长在产业链中具备较强的话语权，对上下游的占款规模较为可观。

同时现金流较为充沛，靠内生性发展就能获科技赋能得较为可观的增长。

3）物管行业集中度上升是必然逻辑，优质的物业公司第三方均好物管龙头持续发力在招投标时具备更大的中标优势及决策自主权，另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。

规模增开源证券长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。

截至2020年一季度，公司总签约项目499个，签约面积6075万平方南都物业米，2017-2019年签约面积复合增速达25%。

公司通过收并购、合资公司等方式持续发力，在住宅、603506非住宅物业方面平衡拓展。

物管服务毛利率稳中有升，2019年同比提规模成长升0.5个百分点至19.73%。

此外公司持续优化悦嘉家APP、“物业+互联网科技赋能”数据中心密切跟踪在管项目状态，智能化管理有效压缩人工成本，科技提效、大数据赋能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。

目前增值服务收入体量较低，占比仅8%，但增速高、利润厚的特征有第三方均好物管龙头持续发力效助力公司后续业绩更为坚挺。

风险提示：宏观经济开源证券不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况。