平安证券-金科股份-000656-规模跨越式增长，业绩释放正当时-200811

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平安观点平安证券：天时地利人和，规模四年增七倍。

2015-2019年公司销售额从238亿元增至1860亿元，行业金科股份排名升至第17位。

我们认为公司规模持续高增为外因与内因共同作用的结果，从外因来看，公司深耕的000656中西部地区受棚改货币化等推动，2017年以来楼市持续超预期；从内因来看，2015年以来公司逐步加大区域扩张及下沉力度、加速周转提高资金利用效率、不断完善激励机制、叠加充足的人才储备，共同推动规模跨越式增长。

土储足而优，高规模跨越式增长质量增长依旧可期。

公司2019年末可售面积业绩释放正当时近6700万平，去化周期达3.5年，其中华东、华南与华北土储占比达34%，全国化布局逐见成效，抗区域风险能力大幅提升。

同时通过城平安证券市研判、淡化城市能级概念，把握城市轮动带来的投资机会；2019年地价房价比仅27%，保障后续盈利空间。

公司2020H1销售均价仅10079元/平，处主流房企中低水平，未来仍有望通过加大金科股份核心城市布局、发力中高端产品市场提升销售均价，助力销售额的提升。

物管分拆提振估值000656，股权纷争走向尾声。

公司旗下金科智慧服务已向港交所提交招股书，其2019年末合约管理面积2.49亿平，净利润达3.7亿，在借助资本市场进一步扩大物管规模的同时，亦有望对公司规模跨越式增长估值形成提振。

与此同时，业绩释放正当时随着融创持股比例降至5%以下，股权纷争亦走向尾声，未来发展将更具向心力。

债平安证券务持续优化，步入业绩释放期。

2015-2019年公司归母净利润CAGR达45.5%，2020Q1预收账款为2019年营收1.金科股份7倍，业绩有望持续释放。

2019年净负债率同比降18pct至120%，在手现金覆盖一年内到期负债的110%，随着业绩逐000656步结转释放，未来杠杆或进一步下降。

2020H1获联合、大公上调至规模跨越式增长“AAA”评级，融资成本改善亦值得期待。

投资建议：得益于战略布局调整及时精准，周转提速与激励完善，公司充分把握住本轮楼市复苏周期，实现规模跨业绩释放正当时越式增长。

站在目前时点，公司土储充足质优、且布局更加均衡合理，未来规模有望再上台阶；同时随着过往销售高增项目步入结转周期，未来业绩增速亦有望超越行业，平安证券并带动负债率持续改善。

短期来看，公司与融创股权纠纷圆满解决，核心高管持续增持彰显信心，物管分拆上市亦有望提振估值，股息率亦具备吸引力，金科股份持续看好公司后续表现。

000656预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元，当前股价对应PE分别为7.4倍、6.1倍、5.0倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：1）公司中西部与规模跨越式增长三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响；2）公司净负债率仍处行业较高水平，若融资环境超预期收紧，或面临融资渠道受阻、成本上升风险；3）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期，或导致公司销售承压，同时疫情影响下开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；4）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。