光大证券-时代邻里-9928.HK-2020年中期业绩点评：业务范围及区域双突破，效率提升红利持续释放-200812

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◆20年中期营收+54%，归母净利润+76.2%公司发布20年中期业绩，营收7.02亿元同比+54%，归母净利润0光大证券.84亿元同比+76.2%。

经营效率进一步提升，归母净利率提升2时代邻里.7pc至12%，毛利率提升1.5pc至28.4%，管理费用率下降0.6pc至10%。

◆业务拓展：业务范围和业务区域双突9928.HK破截止2020年6月30日，物管合约面积+67%至7526万平米，在管面积+39%至4835万平米。

在管面积增量992万平米，其中来自收并购575万平米（广州浩晴和2020年中期业绩点评耀城），来自关联方及外拓548万平米，终止面积131万平米。

合约面积增量2597万平米，主要由于收购上海业务范围及区域双突破科箭（在管1600万平米）计入合约面积。

合管比1.56效率提升红利持续释放，若上海科箭项目交付后降至1.17，较2019年末1.28略有下降。

2020年7月公司通光大证券过配股募资7.8亿港元。

预计下半年公司仍将保持较为积极时代邻里的外拓策略。

业务拓展取9928.HK得领域及区域双突破。

区域方面，收购上海科箭，业务范围扩张至华东地区2020年中期业绩点评；领域方面，上半年新增5项城市公共服务项目（在管2230万平米），通过上海科箭进入工业物流管理领域，通过广州浩晴和耀城进入电力细分领域，全口径下公司总合约面积达到1.06亿平米。

◆收入拆分：智慧工程服务放量，非业务范围及区域双突破业主增值服务有韧性基础物管营收+44%至4.2亿元，增速与在管面积相当（39%）。

其中来自非住宅的收入占比同比+6.3pc至44.1%，来自第三方面积的收入占比同效率提升红利持续释放比+11.5pc至46.6%。

业主增值服务营收+42%至4475万元，其光大证券中公共空间租赁及停车位管理和生活服务收入增速分别为13%和128%。

疫情期时代邻里间，业主居家需求爆发，生活服务能力得到进一步提升。

非业主增值服务营收+64%至1.92亿元，分项来看，子类目较9928.HK2019上半年增加城市更新项目服务及房屋中介服务。

协销服务、2020年中期业绩点评施工现场服务、开荒清洁服务收入同比增速分别为38%、-7%和139%。

其他专业服务营收业务范围及区域双突破+261%至4099万元，分项来看，子类目较2019上半年增加城市公共服务。

电梯服务、智能化工效率提升红利持续释放程服务、市政环卫服务收入同比增速分别为113%、531%和105%。

全资子公司广州市邻里智能化工程完成70个项目的智慧车场光大证券远端管控改造和30个项目的全国智慧管控接入。

◆经营分析：效率提升时代邻里红利持续释放由于上市后公司角色定位由“成本和品牌中心”转向“利润中心”，持续优化营运流程，推行成本控制措施，运营效率进一步提升。

基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他专业服务毛利率分别提升2.2、0.7、1.9、1.4个百分点，整体毛利率提升9928.HK1.5个百分点。

◆上调目标价至13.82港元，维持“买入”评级公司不断拓展业务范2020年中期业绩点评围和收入来源，并强化在非住宅领域的核心优势，同时区域范围突破大湾区，进入华东地区，整体转型面向城市服务的综合物业管理服务提供商。

我业务范围及区域双突破们维持原盈利预测，因配股导致股本增加，20-22年预测EPS调整至0.23、0.39、0.58元。

鉴于行业整体估值提升，以及公司实现经营范围和经营区域双突破，风险溢价持续下效率提升红利持续释放行，我们上调2021年PE至32倍，上调目标价至13.82港元，维持“买入”评级。

◆风险提示人工成本快速上升风险；增值服务光大证券拓展不确定性风险；关联方依赖风险；外包质量风险。