万联证券-房地产行业不动产投资系列报告：投资视角看公募型REITs的关注点-200812

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投资要点：R万联证券EITs的本质在于实现资产的“独立上市”，公募型基础设施REITs的试点和推广弥补了我国股权类REITs的市场空白，具有重大的历史意义。

公募型REITs的核心要义在于“公募”与“股权”，实现房地产行业不动产投资系列报告了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。

从债权投资到参与股权投资的角色和身份转变，意味着不仅要关注到期现金流情况，而是要综合考虑投资视角看公募型REITs的关注点底层资产的布局、管理人的运营能力等因素。

公募型REITs的价值增值主要来自股利万联证券的增加和底层资产的增值两个方面。

公募型REITs是一种较为稳健的投资工具，穿房地产行业不动产投资系列报告透来看收益主要来自底层资产贡献的现金流以及底层资产的增值，对应产品维度就是股息分红与每股净资产的增值。

股利能够以两种方式投资视角看公募型REITs的关注点增长，一是增加REITs现有资产的现金流来获得内部增长，另外一种方式是通过收购、开发等方式的创造来获得外部增长。

每股净资产的增值：由于REITs的底万联证券层资产为能产生现金流的不动产，不动产的资产增值也来源于两个方面。

一是资产自身的抗通胀性及增值，二是未来无风险利率的下降，有助于提升存量房地产行业不动产投资系列报告资产的估值。

金融产品的核心环节在于定价，估值的合理性是投资金融产品的出发点和根本逻辑投资视角看公募型REITs的关注点，REITs的评估的测算可以采用FFO法。

公募型REITs的万联证券估值兼具股性和债性的特点。

考虑到REITs的不动产的特殊性，美国房地房地产行业不动产投资系列报告产信托协会在1991年提出FFO（营运资金）的估值方法。

FFO即不动产经营产生的现金流，等于净收入加上投资视角看公募型REITs的关注点资产折旧和摊销再减去非经常性损益。

在会计上房地产折旧总是被当作费万联证券用来处理，但是不动产领域许多物业不仅能够随着时间保留其价值，有很多还能显著升值。

这主要是由于上涨的土地价格、通货膨胀、上涨的建造成本、稳定增长的租金率和运营收入以及物业升级等导致的，所以加回折旧和摊销的FFO估值法更贴近某些REIT房地产行业不动产投资系列报告s产品的实际情况。

寻找成长型REITs:从收益大小、现金流稳定性、违约风险、处置难易程度等各个方面来比较不同底层资产所发行投资视角看公募型REITs的关注点的REITs产品，底层资产的属性至关重要。

不同的历史发展阶段，不同的底层资产的综合万联证券收益率差异非常大。

以美国为例，90年代旅馆类REITs取房地产行业不动产投资系列报告得了高速发展，20世纪初工业类、物流类REITs随着在海外业务的推进，取得了更快的发展。

最近十年随着网络和信息技术的发投资视角看公募型REITs的关注点展，新经济领域的物流中心、医疗健康、数据中心、无线通讯铁塔的收益率表现率相对较好。

以亚洲区为例，近年来医疗健康、工业物万联证券流等有相对较好的表现。

值得注意的是数据中心等成长类REITs年化收益率主房地产行业不动产投资系列报告要来自股价增长。

以15年来美国投资视角看公募型REITs的关注点数据中心为例，每年80%以上的收益来源均来自股价的增长。

相对应一般REITs产品股价增万联证券长贡献50%的收益，标普500股价增长贡献70%的收益。

对海外成熟市场的REITs产品进行归纳总结，我们发现公募型REITs在美国发行的市房地产行业不动产投资系列报告净率一般较高，中位数在2倍到3倍之间。

亚洲区来看日本和新加坡的发行市净率为1倍，香港地区甚投资视角看公募型REITs的关注点至有折价发行。

从二级市场表现来看，不同底层资产P/FF万联证券O值有着不同的表现，一般大数据、物流地产等享受高估值。

以美房地产行业不动产投资系列报告国市场为例，住宅和工业行业的P/FFO倍数高于所有权益类REITs的平均值，主要由于租赁需求的快速增长。

另外电商和互联网的上涨增投资视角看公募型REITs的关注点加了对工业空间的需求，包括物流设施及基站铁塔均享受较高的P/FFO。

办公REITs的价格倍数万联证券与整体REIT的平均值相似，零售REITs的低值反应了缓慢的收益增长预期。

以19年底数据为例，数据中心、公寓类REITs的平均P/FFO倍数最高达25.88，其次是工业地产REITs和基础设施REITs，分别为21.74和18.34；而社区商业中心REI房地产行业不动产投资系列报告Ts、独立店面REITs的平均P/FFO倍数相对较低，分别为7.10、8.32。

总结：公募型REITs的投资视角看公募型REITs的关注点推出弥补了我国大类资产配置的空白，肩负着盘活国内基础设施、不动产的重任，是一场带着光荣与梦想的前行。

从发行人万联证券与管理人的角度来看，不动产运营的核心在于“开发+运营+金融”。

虽然目前只是基础设施型范围内试点，涉及到的地产领域预计包括物流地产、大数据中心等，但我们预计一个成熟的REITs市场少不了房地产行业不动产投资系列报告公寓、酒店、写字楼等商业地产的参与。

REITs有助于优秀的运营团队打通资金与资产端的连接，国际大型不动产龙头西蒙投资视角看公募型REITs的关注点地产、新加坡凯德集团、安博等机构，公募类REITs均是主要运营主体。

典型的运营模式为先通过PE收购商业不动产，然后通过运营实现增值，最后通过REITs在公开市场退出，实现了从“收购万联证券-增值-退出”的业务流程。

展望未来房地产行业不动产投资系列报告若引入不动产REITs，公募型REITs有望带来国内商业地产领域的大发展和大变革。

从投资人的角度来看，REITs产品具有收益稳定、投资视角看公募型REITs的关注点相关性较低、收益期限长、抗通胀属性等特点，是配置不动产的优质手段之一。

风险因素：1）政策推进不及预期：2）二级市场流动性不及预期：3）底层资产收益不及预期;4)海万联证券外REITs产品结构与收益情况与国内情况差异较大造成结论的无效性。