西南证券-保利物业-6049.HK-布局“1+2”主赛道，打造平台型央企物管-200814

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　　业绩高增长，行业格局中具有优势地位。16-19年公司营收由25.6亿元提升至59.7亿元，CAGR高达32.5%；归母净利润由1.5亿元提升至4.9亿元，CAGR高达48.8%。公司有望和万科物业、碧桂园服务成为未来住宅、商办和城镇物业的综合实力Top3，与央企中海物业及招商积余相比，公司在母公司支持、增值服务以及赛道布局上均具有优势，是当之无愧的央企物管龙头。
　　内生外拓双轮驱动，在管面积有望持续快速提升。16-19年公司在管面积由0.8亿方提升至2.9亿方，CAGR高达52%；合同管理面积由1.4亿方提升至5.0亿方，CAGR高达54.4%。一方面母公司保利发展提供强力支持，16-19年保利发展销售面积CAGR达27.6%，高于中海地产和招商蛇口；另一方面公司通过多样化进行市场拓展，19年第三方项目在管面积和营收占比分别提高至58%和18%，公司市场化程度位居行业前列。
　　布局住宅、商办及城镇物业的“1+2”主赛道，打造平台型央企物管。住宅领域：打造差异化双品牌模式，营收由16.4亿元提高至28.6亿元，CAGR高达20%；商办领域：2022年市场规模将超过3000亿，公司针对商办服务，率先推出星云企服子品牌，16-19年商办服务营收CAGR高达25%，增长迅猛；城镇领域：公司推出“镇兴中国”，与其他企业错位竞争，已落地10个项目，总覆盖面积达772平方公里，布局wanglin由长三角开始全国化，模式可复制性得到验证。
　　增值服务大幅上量，带动公司盈利水平显著提升。16-19年公司非业主增值服务营收占比由15.6%微升至16.2%，关联方龙头房企保利发展将为业务提供强力支持；社区增值服务依靠业务的多样化和业主使用渗透率的提升，营收占比10.1%大幅提升至19.3%，增值服务合计营收占比已提升至36%，毛利占比已提升至55%，社区增值服务规模位居行业首位。增值服务业务毛利率高于物业管理服务，带动公司16-19年毛利率由16.7%提升至20.3%。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2020-2022年归母净利分别8.0/11.7/16.7亿元，EPS分别为1.45/2.11/3.02元。考虑到公司业务跨越住宅、商办和城镇三大赛道，纵向深挖增值服务价值，内生外延作用下在管面积有望持续提升，我们上调投资评级至“买入”，目标价97.1港元。
　　风险提示：第三方项目拓展不及预期：城镇物业模式落地不及期等。