华创证券-房地产行业周报：基本面利好在累积，大偏见蕴藏大空间-200816

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　　房地产行业数据：上周（20/08/08-20/08/14）主流45城一手房成交654万平米，环比-1%；其中，一二线环比+2%、三四线环比-12%；8月累计一手房月成交同比+16%，较7月上升12pct，其中一二线同比+21%、三四线同比+1%，分别较7月+11pct和+14pct。上周14个重点城市二手房成交174万平米，环比+2%；8月累计成交同比+15%，较7月下降7pct。库存方面，上周15城推盘219万平米，环比+9%；对应周成交/推盘比0.95倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于或持平于4-6月的0.66倍、0.95倍、0.87倍，低于7月的1.05倍。截至上周末，15城可售面积8,968万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比上升0.02个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、且本轮加库存过程将较为纠结。
　　主要政策新闻：统计局发布数据，1-7月全国房地产开发投资同比+3.4%，较前值+1.5pct；新开工面积同比-4.5%，较前值+3.0pct；竣工同比-10.9%，较前值-0.5pct；商品房销售面积同比-5.8%，较前值+2.6pct；销售额同比-2.1%，较前值+3.3pct；房企资金来源同比+0.8%，较前值+2.7pct；7月70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨；广州市白云区开放人才绿卡申请，工作超过半年可购房，荔湾区对人才绿卡制度进行调整，本区工作超6个月可申领；北京严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋；北京短租住房需经本楼其他业主书面同意才可经营；上海对前期出现异常交易地块或土地成交价和周边房价不匹配的区进行约谈。
　　公司动态跟踪：新城悦服务20H1实现营收12.2亿元，同比+42.7%，实现归母净利润1.9亿元，同比+61.1%；中国奥园20H1实现营收282.4亿元，同比+19.0%，权益核心净利润24.5亿元，同比+21.0%；荣盛发展20H1实现营收261.5亿元，同比+7.4%；实现归母净利润29.5亿元，同比+0.04%；龙光集团7月实现权益销售额110.8亿元，同比+20.2%，1-7月权益销售额574.3亿元，同比+13.5%；旭辉控股发行2023年到期的12亿元利率5.85%的优先票据；金地集团发行3年期20亿元中票，利率3.83%；龙湖集团发行公司债，其中20亿五年期利率3.78%，10亿七年期利率4.3%；大悦城发行21亿公司债，利率3.78%；宝龙地产发行3年期规模10亿元住房租赁专项债，票面利率6.50%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.87%，沪深300指数下跌0.07%，相对收益为2.94%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中体产业、莱茵置业、绿地控股、金地集团、金科股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、张江高科、广宇发展、天业股份、万业企业。
　　投资建议：新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，并房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，而目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：金科股份、金地集团、中南建设、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股、融创中国、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧