华创证券-房地产行业1~7月月报：基本面持续超预期，大偏见蕴藏大空间-200816

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　　投资、开工表现强劲，竣工暂弱、但维持向好判断，土地市场保持活跃
　　1-7月开发投资同比+3.4%，较前值+1.5pct；1-7月新开工面积同比-4.5%，较前值+3.0pct；1-7月竣工同比-10.9%，较前值-0.5pct；1-7月施工同比+3.0%，较前值+0.4pct。1-7月的土地购置面积同比-1.0%，较前值-0.2pct；土地成交款同比+12.2%，较前值+6.3pct。7月投资、开工双双实现两位数增长，并创下年内新高，持续展现低库存背景下地产开工投资的较强韧性；竣工数据虽阶段性回落，但我们依然维持竣工将呈现2-3年趋势性走好的判断。结构来看，各地区投资均继续恢复，其中东部和西部区域投资增速保持高位运行，中部和东北区域投资增速快速上行。此外，7月中指300城土地成交面积同比+15%，较上月提升3pct，其中一二线城市成交仍较活跃，显示了目前高能级城市库存仍较低。在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。
　　销售数据继续向好，行业集中度保持提升，维持Q3销量反季节走高判断
　　1-7月销售面积同比-5.8%，较前值+2.6pct；1-7月销售金额同比-2.1%，较前值+3.3pct；1-7月销售均价同比+3.9%，较前值+0.6pct。1-7月来看，累计销售继续修复；7月单月来看，单月销售同比已连续3个月正增长，显示出市场需求韧性持续较强。结构来看，除西部区域销售增速保持稳定以外，其他区域均继续改善，其中东部和中部区域销售增速提升最为明显。此外，1-7月主流50家房企销售面积同比+3.6%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。7月销售数据向好与企业端反馈的同期销售一致性较高，也符合我们之前判断，并且考虑到20Q3推盘反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断。
　　资金改善趋势延续，源于流动性宽松、销售改善、供给支撑政策共同推动
　　1-7月资金来源同比+0.8%，较前值+2.7pct，首次由负转正。结构来看，国内贷款同比+4.9%，较前值+1.4pct；自筹资金同比+3.3%，较前值+2.5pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+6.6%，较前值+3.5pct；定金及预收账款同比-3.4%，较前值+3.6pct。受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，7月国内贷款增速继续高位运行，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等均继续加速改善，并且单月同比均保持两位数以上增长。考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源改善趋势不改，并且这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。
　　投资建议：基本面持续超预期，大偏见蕴藏大空间，重申“推荐”评级
　　新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，并房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，而目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：金科股份、金地集团、中南建设、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股、融创中国、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧