西南证券-房地产行业例评：市场平衡风格确立，地产关注度提升-200816

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怎么看待上周地产股涨幅第一]？上周申万地产板块涨幅西南证券2.87%，银行板块涨幅2.85%，位居市场第一和第二，第一创业周四涨停，中国人寿周五涨停，与此同时有色、医药、社服等出现较大幅度调整。

近期部分媒体传出消息央行出台345新规，依据杠杆水平高低设三道红线（扣预售款后负债率大于70%、净负债超过100%、现金短债比房地产行业例评小于1倍）将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，限制房企有息负债规模的增长，对部分金融机构的相关信贷规模要求只减不增，但同时地产股依然在上涨。

这可以说明两点，其一此前地产股的估值水平充分反映了“房住不炒”下的利空预期，其二地产股上涨并非来自板块本身的利好，市场平衡风格确立而是流动性边际从紧下市场再次进入平衡风格的结果。

从逻辑上看，地产关注度提升这一次风格平衡的效果可能明显超越6月底。

西南证券贝壳找房上市成为居住服务龙头股。

8月13日，中国线上线下房产交易服务企业“贝壳找房”在纽交所挂牌上市，证券代码为“BEKE”，上市首日最终收涨87.2%，报3房地产行业例评7.44美元，总市值达422亿美元，截止8月14日，贝壳找房总市值约372亿美元（约2600亿市值，仅相比万科市值折让17%）。

贝壳找房吸引了众多资本，在IPO前贝壳创始人兼董事长直接持股28.9%，另外腾讯、软银、高瓴资本和华兴资本董事长包凡分市场平衡风格确立别持股12.3%、10.2%、5.3%和3.8%。

贝壳找房是居住服务领域的绝对龙头，对房屋交易的重基础设施进行了深刻而高效的标准化改造，通过线下（4.2万家门店，45.6万经纪人，未来可能进一步提升至12万门店和100万经纪人）和线上（中国版的MSL,MultipleListingService）的结合，将二手房的渠道优势拓展到新地产关注度提升房，使得去年以来新房交易收入迅猛增长，新兴业务增长不俗，可能或成为居住服务领域的平台型巨头公司。

投资策略与重点西南证券关注个股。

市场正式进入平衡风格，金融地产股估值抬升可期，我们上调投资评级至“强于大市”，建议加配地产股，关注三条投资房地产行业例评主线。

1）具备核心资产特征：A股推荐万科A、绿地控股、保利地产、金市场平衡风格确立地集团、招商蛇口等，H股推荐世茂房地产、旭辉控股、中国金茂、融创中国、碧桂园、宝龙地产等；2）存在区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业，关注深振业A、深物业A、龙光地产等；3）物业商管类：A股关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业，关注碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。

风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工地产关注度提升竣工风险。