天风证券-房地产行业统计局7月数据点评：销售端持续向好、投资端再超预期-200818

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事件：统计局公布1-7月全国房地产天风证券开发投资和销售情况。

7月单月全国房地产开发投资12545亿元，YOY+11.7%，1-7月全国房地产开发投资75325亿元，YOY+3.4%，较1-6月份增速提升1.5pct；7月单月全国商品房销售金额14527亿元，YOY+16.6%，1-7月商品房销售额81422亿元，YOY-2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3pct；7月单月房地产行业统计局7月数据点评商品房销售面积14227万方，YOY+9.5%，1-7月商品房销售面积83631万方，YOY-5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6pct；7月单月全国房地产开发企业到位资金17,281亿元，YOY+16.5%，1-7月房地产开发企业到位资金100625亿元，YOY+0.8%，增速较1-6月份提升2.7pct。

销售端持续向好、单月销售均价首次破万：单月表现看，7月份全国商品房销售面积14227万方，YOY+9.5%，较上销售端持续向好、投资端再超预期年同期增速提升7.3pct；单月商品房销售金额14527亿元，YOY+16.6%，较上年同期增速提升7.6pct；全国单月商品房销售均价首次破万，达到10211元/平米，较6月提升247元/平米，幅度为2.48%；7月全国商品房单月同比表现量价齐升，环比量虽较6月有所减少（6月高基数），但价格有较大幅度的上涨。

1-7月份全国商品房销售面积83631万方，YOY-5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6ct；商品房销售额81422亿元，YOY-2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3pct；对应累计销售均价为天风证券9736元/平米，YOY+3.3%，较1-6月份增速提升0.6pct，环比1-6月份均价提升97元/平米，幅度为1.01%。

当前销售端持续向好房地产行业统计局7月数据点评，考虑到Q3、Q4推货资源的逐步增加，我们认为销售端的持续超预期概率较大。

若以主流房企为例销售端持续向好、投资端再超预期，且在主流房企年度目标100%完成的强约束条件下，主流房企Q3、Q4的整体销售金额增速分别为+21.18%、+7.72%，即在强约束条件下，企业层面的Q3销售大概率持续超预期，而Q4也能保持较为稳健的增长。

东北区域单月量价齐缩、一线城市单月增速首次转正：以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得单月增速+16.2%、+6.6%、+4.7%、-2.2%，较上月增速分别提升9.4pct、提升12.6pct、收缩0.5pct、提升1.4pct；累计销售面积增速分别为-2.2%、-11.天风证券1%、-4.2%、-14.5%，较1-6月份增速分别提升3.2pct、3.0pct、1.5pct、2.7pct；累计表现看，东部、西部区域恢复较高，单月表现看，东部、中部区域表现度较强。

以单月销售均价的表现看，东房地产行业统计局7月数据点评部、中部、西部、东北单月均价分别为13632元/平米、7542元/平米、7715元/平米、8612元/平米，环比6月均价分别提升301元/平米、提升35元/平米、提升228元/平米，收缩16元/平米，东北区域量价齐缩。

城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在7月单月增速分别为+11.0%、+10.2%、+9.3%，分别较上月增速提升11.2pct、收缩1.4pct、提升7.8pct；三四线及以下城市自4月以来连续录得单月增速正增长，一线城市单月增速首次销售端持续向好、投资端再超预期转正。

我们认为当前市场的需求韧性较强天风证券，政策主基调“房住不炒”未变，因城施策或成常态化，短期政策的扰动或对市场情绪有影响，但中长期并未改变需求结构。

开工向上竣工向下、投资端再超预期：7月单月全国新开工面积22496万方，YOY+11.3%，较6月增速提升2.5pct；1-7月份新开工面积120032万方，YOY-4.5%，增速较1-6月份收窄3.2pct；开工端单月恢复持续向好，或与房房地产行业统计局7月数据点评企积极供货等行为相关。

7月单月竣工面积4218万方，YOY-14.0%，较6月单月增速降幅扩大7.4pct，1-7月份房屋竣工面积33248万方，YOY-10.9%，降幅扩大0.4pct，竣工端数据恢复度不及预期，或为疫情影响及疫情以来部分地区允许无责任延后竣工，导销售端持续向好、投资端再超预期致当前竣工增速不及预期。

7月单月录得12545亿元的投资额，YOY+11.7%，较6月单月增速提升3.1pct，1-7月份全国房地产开发投资7天风证券5325亿元，YOY+3.4%，增速较1-6月份提高1.5pct，继半年度累计增速转正以来，投资端的表现再次超预期。

分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区单月增速分别为+14.0%、+6.2房地产行业统计局7月数据点评%、+12.0%、+9.1%，1-7月累计增速分别为+4.0%、-3.1%、+8.3%、+2.5%，分别较1-6月增速提升1.8pct、提升1.7pct、提升0.7pct、提升1.5pct。

从销售端及投资端同时看区域表现，中部区域作为年初疫情的中心，投资端的恢复度明显弱于其他区域，但销售端的恢复度仅落后于东北区域；而东北区域虽然投资端录得+2.5%的累积增速、+9.1%的单月增销售端持续向好、投资端再超预期速，但其销售端的表现明显不及投资端。

资金面支持度较高、个人按揭款与定金及预收款为主要贡献源：7月单月全国房地产开发企业到位资金17,281亿元，同比增速16.5%，1-7月累计增速+0.8%，为年内首度转正；其中，国内贷款、外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭款单月占比分别为13.5%、0.2%、29.5%、36.8%、17.3%，单月增速分别为14.2%、81.8%、18.5%、15.2%、25.3%，定金及预收款比天风证券重有所提升。

债券融资作为自筹资金的方式之房地产行业统计局7月数据点评一，从我们跟踪的房地产行业境内债发行情况显示，7月份房地产境内债发行规模723.64亿元，YOY+20.30%，较6月增速提升12.38pct。

以境内债发行利率看，销售端持续向好、投资端再超预期7月份滚动加权平均利率为4.24%，较6月份收缩5BP，较19年高点收缩171BP；我们认为，信用宽松下，房企融资成本下行仍是趋势。

投资建议：当前“房住不炒、因城施策”常态化，政策环境偏中性；以往政策博弈的板块性贝塔机会在当下或不适用，我们认为应回归行业的基本面、积极把握产业及产业链的天风证券联动机会：1）销售端的持续向好或可持续推动估值端的修复；2）板块估值处于低位叠加当前仓位配置接近历史低位，估值具备修复的基础及空间；3）房企介入产业链或带来产业链的联动机会。

短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、房地产行业统计局7月数据点评万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

销售端持续向好、投资端再超预期风险提示：政策变化不及预期，疫情阶段性反复，房屋销售大幅下滑。