东方证券（香港）-领展房产基金-0823.HK-复苏机遇，稳步展开-211101

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领展房地产投资基金为亚洲市场最大的房地产投资信托基金。

自2015年公开发行上市以来，领展物业估值按复合年均增长率12.9%增长，从340亿港元增至2,070亿港元。

未来，集团将持续通过收购发展业务，特别加大在中国内地及海外的项目收购力度，力求于2025年这些区域的物业估值占其总物业估值的30-40%（目前占比20.7%）。

鉴于领展往绩物业估值持续的强劲增长及每基金单位分派按年增长，加上经济复苏和零售反弹带来的前景改善，我们认为领展房地产投资基金未来将持续保持良好发展。

首予“买入”评级，将目标价设定为80港元。

物业投资组合多样化维持增长。

管理层发布中期目标，即2025愿景。

领展目标使其旗下所管理资产按高单位数复合年均增长率增长。

从2015年开始，领展开始大力推动其在中国内地的业务版图，投资并管理位于四个一线城市共计7项多样化的物业项目。

业务复苏。

过往几年间，香港的旅游、零售、餐饮业受到了社会事件及新冠疫情的双重打击。

然而，领展房地产投资基金租赁收入仍维持强劲运营数据。

其运营数据的主要支持来自香港零售物业，其零售物业重点落在大型必需品零售物业。

领展2021第一季度业绩持续提升：1）香港商户销售同比增长9.5%，集团商户销售同比增长4.8%。

2）泊车位时租持续增长，回归疫情前水平。

3）中国内地零售、商户销售自四月起逐步回归至疫情前水平。

负债率将持续增长以满足中国内地及海外物业组合指引。

面对疲软的经济环境，领展现阶段尚无资产出售计划，因此集团未来用于收购的债务需求增加。

倘若领展遵循集团中国内地及海外物业组合指引，保守估计，其需要于2025年在现物业估值（2,070亿港元）基础上增加约250亿港元资金。

尽管我们认为集团负债率未来将于FY24增至22.0%，但在集团资产状况不过分受压的情况下，其物业投资组合仍有充足的上升空间。

首予“买入”评级。

我们基于DDM估值，将目标价设定为80港元，反映FY22市净率为0.9倍。

我们认为在经济复苏大势下，领展房地产投资基金业务将持续增长，其业务将进一步扩张推动集团长期增长。

预计其收入将于FY21-FY24按复合年均增长率6.0%增长，每基金单位分派将于FY21-FY24按复合年均增长率5.4%从2.89港元增至3.38港元。

我们首予“买入”评级覆盖，目标价设定为80港元，含15.8%的上升空间。