西南证券-宝龙地产-1238.HK-业绩超预期，确定“1+1+N”布局-200819

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业绩总结：2020H1公司实现营业收入171.7亿元（+40.1%），实现归母净利润22.2亿元（+23.1%），虽受疫情冲击，公司业绩仍较去年取得明显提升，超出市场预期，建议中期派股息西南证券每股12分港币（+33.3%）。

从结构上看，物业销售收入增宝龙地产长46.2%，带动整体收入大幅增长，整体毛利率同比仅下滑1.7pp至37.1%，依然维持在行业高位，带动净利润同比大增42.8%。

充分受益长三角回暖，销1238.HK售表现符合预期。

报告期公司实现签约销售金额315.3亿元，同比增长8.0%，销售均价15400元每方，同比业绩超预期仅小幅下降3.9%；销售结构上公司充分受益长三角持续回暖，该区域销售金额达279亿元，占比达88.6%。

从完成目确定“1+ 1+ N”布局标来看，1-7月销售额达390.2亿，已完成全年目标750亿的52.0%。

三季度大湾区首次推盘，下半年公西南证券司可售货值充裕，销售目标435亿。

当前土储聚焦宝龙地产长三角，未来确立“1+1+N”布局。

公司上半年拿地238万方（-23.4%）1238.HK，权益地价89亿，权益比61%，平均溢价率仅8.8%。

截至6月末，公司土储总体计容建面2859万方，其中，业绩超预期一二线城市合计占比69.4%，长三角区域合计占比73.2%，平均土地成本3201元每平米，仅相当于上半年销售均价的20.8%。

公司采取多样化方式拿地，新增土地中“商业+住宅”合作形确定“1+ 1+ N”布局式拿地占比达54%。

展望未来，公司将大力挖掘大湾区的投资机会，落实“1+1+N”的布局西南证券战略。

商业生态再提升，疫情冲宝龙地产击基本恢复。

报告期公司租金及物业管理服务收入达15.3亿元，同比增长101238.HK.2%，投资物业建面同比增长7.2%，达544万方；平均出租率87.1%，相比2019年下降2.3pp，维持在合理健康水平。

“纽扣计划”持续推进，业绩超预期消费端产品“宝龙悠悠”总会员数近92万，较2019年翻了三倍。

确定“1+ 1+ N”布局报告期末公司持有及管理的商场达42家，下半年公司计划新开业10个商场（含2个外拓项目），商业管理规模位居行业前列。

从购物西南证券中心单店营业额和单店客流量两个指标来看，2020年7月达到去年同期的90%，疫情的冲击基本恢复。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年EPS分别为1.27、1.60和1.9宝龙地产4元，当前股价对应的动态市盈率分别为3.7、3.0和2.4倍，考虑到公司业绩超预期、商业快速恢复，净负债率相比去年底下降1.3pp至79.9%，边际融资成本明显下降，我们维持“买入”评级，目标价7.82港币不变。

风险提示：销售及回款低于预期1238.HK、疫情或多次反复、大湾区拓展低于预期等。