东吴证券（国际）-蓝光嘉宝-2606.HK-区域地产物业明珠，第三方收购将提速-200819

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四东吴证券（国际）川省第一、西南第三、全国11强。

蓝光嘉宝成立于2000年，背靠中国四川龙头地产商蓝光集团，目前是中国西南地区第三大、四川省第一大物业服务供应商，名列2020年物业服务百强蓝光嘉宝第11位。

2019年蓝光嘉宝年收入达到21亿元，净利润4.44亿元，在管总建筑面积8,2606.HK988万平方米，合约面积1.4亿平方米。

6月公司的H股全流通获批，转换实施计划详情有待公布落实，待区域地产物业明珠流动性条件满足，公司将进入港股通。

第三方收购将提速公司将进一步推行员工股权激励计划，更深度地绑定管理层利益与公司前景，利于公司长远发展。

物业管理服务：母公司持东吴证券（国际）续注入面积，第三方拓展提速。

蓝光嘉宝目前在管面积达8,988蓝光嘉宝万平方米，2016-19年该业务收入年均复合增速44%，毛利率为28.3%，增速及毛利率均优于行业平均水平。

蓝光嘉宝由蓝光发展控股65%，目前，蓝光嘉宝所拥有2606.HK的34%在管面积来自蓝光集团。

近年来公司第三方拓展加速，第三方贡献管理面积占比从2016年22%提升至2020年上半区域地产物业明珠年66%。

增值服务的对象主要第三方收购将提速是开发商和住户。

在社区增值服务方东吴证券（国际）面，公司为住户提供包括生活服务、广告、商业物业管理及运营、房屋住宅经纪等服务。

其中，嘉宝的“生活家蓝光嘉宝服务体系”注册用户超79.4万，整合商家数量达到10,000家，并配备了超过1,000名专属经营管家。

开发商增值服务主要是2606.HK为开发商提供协销、物业承接查验等服务，与开发商蓝光发展的销售、竣工交付进度相关。

2016-19年社区增值服务收入年均复合增速为50.7%；平均毛利率区域地产物业明珠约50%，优于行业平均水平。

物业服务百强管理的建筑面积和项目数量快速增长，龙头增速快于行业，第三方收购将提速西南地区管理面积增速居全国首列。

根据中指院的数据，物业服务百强企业的在管总建筑面积从2015年的50亿平方米增至2019年东吴证券（国际）的104亿平方米，年均复合增长率为20.5%。

2018年物业公蓝光嘉宝司开启在港上市热潮，集资、扩大规模是物业企业发展的必由之路。

百强企业紧跟城市群政策导向，充分利用区域经济发展和人口流入优势，重点挖掘核心区域蕴含的巨大2606.HK物业服务需求，进行规模化布局。

京津冀区域、长三角、大湾区及成渝城市群物业管区域地产物业明珠理公司在管物业的总建筑面积预计于2021年将达到24亿/57亿/21亿/31亿平方米，2018年到2021年的复合年增长率分别为3.2%、4.5%、4.9%及6.3%，其中，西南地区增速最快。

首次覆盖第三方收购将提速，现金流折现法显示每股股价74.7港元。

对比行业26家物业公司，蓝光嘉宝的在管面积属于中东吴证券（国际）游水平。

当前行蓝光嘉宝业平均市盈率47.69倍，蓝光嘉宝当前估值20倍；20/21年行业平均预期市盈率32/23倍，蓝光嘉宝18/14倍，考虑到蓝光嘉宝的区域龙头地位、综合实力全国11强、较快管理面积增速、优于行业的利润率，我们认为当前估值有较大上升空间。