天风证券-雅生活服务-3319.HK-中报点评：收并购助力业绩跨越式突破，社区经济生态圈构建成效显著-200820

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事件：2020H1公司实现营业收入40.02亿元，yoy78.5%，实现毛利12.75亿元，yoy53.8%，实现净利润8.73亿元，yoy天风证券53.6%，实现归属母公司净利润7.58亿元，yoy40.0%。

业绩增长迅猛，集团聚焦效益提雅生活服务升和收入结构改善成效显著。

截至2020年6月30日公司实现营业收入40.02亿元，yoy78.5%，实现净利润8.73亿元，yoy53.6%，其中包含中民物业并表带来的收入11.12亿元以及净利润1.2亿元，剔除并表影响后公司营业收入同比实现增长28.9%3319.HK，净利润同比实现增长32.5%。

分业务看公司三大业务线，其中物业管理服务收入26.20亿元，同比增长113.41%，占比由2019H1的54.77%快速上涨至65.4中报点评6%；非业主增值服务收入9.59亿元，同比增长18.79%，占比由2019H1的36.03%下滑至23.97%；业主增值服务收入4.23亿元，同比增长105.04%，占比由9.20%上升至10.56%。

2020H1公司实现净利润8.73亿元，yo收并购助力业绩跨越式突破y53.6%,实现归母净利润7.58亿元，yoy为40%。

毛利率达31.9%，净利率达21.8%，同比分别下降5.1个PCT，3.6个PCT，公司毛利率与净利率下降主要由于1）公司营收占比最高的物业管理服务毛利率下降4.7个PCT；2）公司物管业务发展及股权合作带来的销售成本增加，公司2020H1销售成本27.26亿元社区经济生态圈构建成效显著，增速93.1%，快于公司收入增速。

净利率的下降幅度小于毛利天风证券率的原因在于1）公司在疫情期间受到政府补贴增多，2020H1公司收到政府补贴0.95亿元，同比增幅49.4%，2）经营改善带来的销售费用率及管理费用率的降低。

物业管理服务：收并购助力在管雅生活服务面积快速突破，盈利水平大幅提升。

2020H1公司物业管理服务实现营收26.20亿元，同比增长113.41%，占比由2019H1的54.77%快速上涨至65.46%,毛利5.74亿元，yoy76.13%,毛利率为21.9%，同比下降4.7个PCT，主要是因为股权合作企业采取市场化发展战略，其毛利水平为市场水平，若剔除股权合作企业带来无形资产摊销的影响，核心3319.HK毛利率为23.8%。

公司在管面积外拓迅猛，截至2020年6月30日公司在管面积3.53亿平，较2019年底增长100%，该增长主要源于：1)公司继续接管雅居乐集团开中报点评发的项目，较19年年底新增在管面积319万方；2)承接来自绿地控股的项目期内新增面积144万平方米；3)第三方项目贡献的新增在管面积17217万方，其中包括收购中民物业所贡献的在管面积近15890万方。

分地区看，公司在管面积中37.2%位于长三角城市群，较2019H1增长收并购助力业绩跨越式突破18.5个pct，26.7%位于粤港澳大湾区，较2019H1下降11.2个pct，10.2%位于成渝城市群。

合约面积方面，公司合约面积由2019H1的32458.4万方激增51.36%至2020H1的49130万方，其中雅居乐集团交付合约面积7811万方，yoy6.73%，绿地控股交付合约面积4837万方，yoy41.8%，第三方物业开发面积36482万方，yoy67.9%，第三方占比显著提升至74.3%，较2019H1提升了7.3个pct，第三社区经济生态圈构建成效显著方合约拓展积极有效。

收缴率方面，公司2020H1住宅项目整体收缴率达90天风证券.1%，较2019H1的91.4%有所下降，但仍处90%以上高位。

若计入咨询顾问面积及参股公司的面积，公司总合约面积及总在管面积达到6.87亿、5.48亿平方米，公司在管、雅生活服务合约面积储备充足，为未来增长提供动力。

社区增值服务：专业化运营协同优质供应商进驻、3319.HK打造线上线下平台式经济生态圈。

2020H1公司实现收入4.23亿元，同比增长105.0%，占比1中报点评0.5%，毛利2.32亿元，yoy119.33%,毛利率为55%，同比上升3.6个PCT。

其中1）生活及综合服务（物业维修、家政服务、社区团购等）表现亮眼，实现2.7亿营收，同比增长270.0%，占社区增值服务的63.9%，主要由于公司期内围绕家庭服务，延伸孵化维修、快收等条居家服务业务线，并引入京东联盟收并购助力业绩跨越式突破、维达集团等优质品牌，形成战略合作，共同挖掘社区经济空间；2）社区资源服务（会所经营、物业租赁、社区广告等）实现0.95亿营收，同比增长9.3%，占社区增值服务的22.5%，公司期内创新资源服务模式，挖掘社区消费及宣传需求，以轻资产模式开展二手租售及社区幼托服务等心业务，盘活闲置资源。

3）家装宅配服务，该社区经济生态圈构建成效显著板块为公司贡献0.58亿营收，同比增长24.5%，占社区增值服务的13.6%，期内公司根据疫情形势调整业务模式，采用线上直播销售+线下业主见面会的形式提前锁定新业主，实现流量转化。

期内社区增值服务大幅增长整体上得益于专业化运营、深入挖掘社区天风证券资源、引入优质供应商及股权合作公司带来的增值收入影响。

外延增值服务：双股雅生活服务东护航，物业代销和案场服务稳步提升。

2020H1公司实现收入9.593319.HK亿元，同比增长18.8%，占总收入的24%，毛利率48.9%，同比下降0.3个PCT。

其中1)案场服务占外延增值服务的44.6%，期内收入4.28亿元，同比增长12.8%，其收入增长主要是由于受疫情影响消杀服务增加，抵消部份项目进场时间延后的影响；2）其他外延增值服务占该业务的55.4%，包括物业营销代理和房屋检验等，期内收入为5.32亿元，同比增长24.1%，该增长主要得益于物业营销代理的佣金比率有所提升、以及智慧社区建设服务中报点评增速。

投资建议：公司收并购助力业绩跨越式突破向外拓展积极有效，向内专业化运营成效显著。

受益于第三方扩展及收并购、双股东支持，公司管理面社区经济生态圈构建成效显著积、合约面积拓展迅猛，其中第三方增长显著，同时社区增值服务表现亮眼，公司引入多家优质品牌，挖掘社区增值资源，打造线上线下社区经济生态圈。

在完成了公司里程碑式的中民物业并购后，公司规模站上新天风证券台阶。

同时，公司积极开展设立第五大业务城市服务业务，公司雅生活服务探索新蓝海市场、打造全新增长点，预计未来将继续保持高质量增长。

基于此，我们将公司2020、2021年3319.HK营业收入分别由94.13/123.16亿元人民币调整为91.86/125.06亿元人民币，归母净利润由16.52/21.18亿元人民币调整为16.53/21.82亿元人民币，对应EPS为1.24/1.64元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓中报点评展不及预期、物业费收缴不及预期，城市服务拓展不及预期。