亿翰智库-时代中国控股-1233.HK-投资滑坡，债务上行，千亿之路任重道远-200818

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核心观点：时代中国控股2020年上半年实现325.7亿元销售额，其中接近90%集中在广东地区，虽然公司有意拓展长三角，但仍亿翰智库只有杭州项目，且仍未贡献销售额。

公司土储主要分布在广州、佛山、清远时代中国控股等城市，其中清远面积占比最多，但长期与销售贡献占比不对等。

千1233.HK亿之路仍任重道远。

投资滑坡一、收入利润双降，未来提升空间有限公司毛利润率下降明显，一方面因为高毛利润的物业管理服务被拆分，另一方面随着市场热度的趋缓以及一二线城市较严的限价和较高的地价，地产开发业务毛利润率也在下降。

但我们发现，公司净利润率出现小幅提升，主要是因为其他收入带来的收益大幅提升，为11.9债务上行亿元，主要来自于公允价值变动等非经常性损益。

二、广东销售占比接近90%，千亿之路任重道远销售主要集中在广州、佛山等珠三角城市，少部千亿之路任重道远分分布在长沙和成都。

其中，广州和佛山两大城市销售之和占总销售的一半以上，广东省占总亿翰智库销售的86.9%，公司仍是以广东布局为主的区域性房企。

总时代中国控股土储也主要分布在珠三角，其中其中清远占比常年居首，但从贡献的销售面积来看，并不是很多，库存的长期积压一定程度上拖累公司发展。

此外2019年已经布局杭州、武汉等城市，但一年多的时间仍未贡献销1233.HK售额。

千亿之路任投资滑坡重道远。

三、投资力度大幅下降，偿债能力仍在下行公司偿债能力持续下降，截止到2020年6月底，公司净负债率和债务上行现金短债比分别为71.0%和1.36，较2019年底分别提升3.8个百分点和下降0.21，但总体来看仍维持在合理水平，未触及“三大红线”。

但不得不提的是，在2020年上半年公司投资大幅千亿之路任重道远下降的情况下，偿债能力仍持续下降。

未来随着地产融资的持续收紧，或亿翰智库将进一步影响公司的资产结构。