天风证券-中海物业-2669.HK-中报点评：业绩稳健、毛利率略降，“一体两翼四驱”前景向好-200821

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事件：公司发布2020年中天风证券期业绩公布。

截至2020年6月30日公司实现营业收入中海物业上升18.0%至港币28.5亿元，归母净利润为港币2.8亿元，较去年同期增加12.0%，在管面积较去年同期上升10.2%至1.58亿万平方米。

2669.HK公司业绩稳健增长，增值服务盈利能力有所下滑。

过去六个月里公司中报点评业绩稳步增长，公司营业收入为港币28.5亿元，同比上升18.0%，毛利润为5.12亿元港币，同比增加5.5%，归母净利润为港币2.8亿元，较去年同期增加12.0%。

分业务来看，公司物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务2020年上半年营业收入分别为港币22.3亿元、业绩稳健、毛利率略降6.11亿元、0.09亿元，较去年同期分别增加14.3%、33.7%、62.4%。

本期公司毛利率18%，较2019年下降了2.1%，其“一体两翼四驱”前景向好中，公司物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务毛利率分别为16.2%、24.4%、29.2%，较2019H1分别变动-0.6、-9.5、-13.59个PCT，净利率分别为13.95%、20.9%、25.8%，较2019H1分别变动+1.14、-8.7、-15.98个PCT。

物业管理服务：业务收益上升天风证券，在管面积持续扩大。

截至2020年6月30日，公司物业管理服务收入为22.3亿港元，较去年同期增加14.3%，占收入比例为78.3%（20中海物业19年为80.8%）；物管业务盈利能力稳健，2020H1毛利率为16.2%，较2019年底16.8%水平相当。

2020H1公司在管面积增加至1.58亿平方米，较去年同期期末增加10.2%，其中来自包干制及酬金制的固定物2669.HK业管理合同的收益分别占收入比例为93.9%及6.1%，较2019年底分别上升1个PCT、下降1个PCT，公司目前基础物管仍以包干制为主。

物业管理服务业务毛利润3.60亿元港币，比去年同期上升9.9%，扣除分部行政费用及计中报点评及其他收益（包括肺炎疫情下的政府补助减免政策）后，本期物业管理服务部分利润上升24.4%。

增值服务：受疫情影响毛利率业绩稳健、毛利率略降下降，注重客户满意度未来推广扩展前景良好。

2020H1公司增值服务收入增加33.7%至港币6.11“一体两翼四驱”前景向好2亿元，占比为21.4%，较去年同期19.0%上升2.4%。

期内，尽管于天风证券第二季从肺炎疫情冲击中得到较好控制，日常业务营运逐渐恢复，但业务仍受到一定程度影响。

其中，来自非住户及住户增值服务业务收入分别增加34.5%及31.9%至港币4.2中海物业1亿元及港币1.902亿元。

非住户增值服务收入的上升主要由于1）向物业发展商拓展了智慧化建设及技术支2669.HK援专项工程业务；2）向物业发展商提供的交付前服务（如发展中物业卖场中示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）业务量的逐渐恢复。

住户增值服务方面，收入上升中报点评主要来自肺炎疫情下对生鲜配送和防疫物资等零售业务的殷切需求。

盈利业绩稳健、毛利率略降方面，增值服务分部毛利率下跌至24.4%较2019H1下降了9.5%，其中，非住户增值服务子分部因肺炎疫情下直接经营成本增速较收益快，毛利率下跌至20.1%（2019H1为25%）；住户增值服务子分部毛利率下跌至33.8%（2019H1为53.2%），由于零售产品销售组合的变化，毛利率较低的日常新鲜食品和防疫物资面对重大需求所致。

因此，本期增值服务的毛利润减少4.0%，非住户增值服务部分毛利上升8.2%“一体两翼四驱”前景向好至港币0.848亿元，住户增值服务部分毛利则下跌16.3%至港币0.642亿元。

公司净利润较去年同期下跌5.7天风证券%，至港币1.277亿元。

公司该部分业务盈利能力受疫情影响较中海物业为显著，同时注意到公司住户增值服务增长亮眼，主要由于疫情下公司线上线下平台促进产品供应及营销渠道多元化，确保了客户的生活品质及满意度。

随着疫情逐步控制，2669.HK预计公司该业务将持续改善。

停车位买卖中报点评业务：收益较同期大幅上升，毛利率有所下降。

2020H1公司停车位买卖业务分部收益较去年同期增加62.4%至港币0.089亿元，业绩稳健、毛利率略降及分部利润为港币0.023亿元。

同时，公司该部分业务盈利能力略有下降，2020H1停车位买卖业务毛利率、净利率分别为29.2%、25.8%，同比分别下降13.59“一体两翼四驱”前景向好、15.98个PCT。

该业务收入大幅增长天风证券的同时毛利率下降，或与公司疫情下营销策略的变化有关。

集团为有关物业的住户带来更多便利及中海物业创造更高价值，从而加强集团于该等物业内设施的整体管理，同时公司发挥其现有充足的现金水平优势及提升股东价值。

投资建2669.HK议：公司背靠中建集团及其子公司中海地产，在基础管理项目资源获取方面具备优势。

2020H1公司业绩增长稳健中报点评，盈利能力受疫情影响略有下滑，二季度已有好转。

预期业绩稳健、毛利率略降随着在管面积增长、新业务模式迭代、以及利用科技进行智慧社区打造，公司增值服务等业务将实现高质量增长。

基于此，我们预计公司2020、2021年营收分别为港币71.38/92.37亿元，归母净利润分别为港币7.73/10.69亿元，对应EPS为港币0.24/0.32元/股“一体两翼四驱”前景向好，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不天风证券及预期、物业费收缴不及预期、疫情防控不及预期。