兴业证券-建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三：发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】-200823

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mar40号文y＃、《通知》及《指引》构成REITs“顶层设计兴业证券+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系。

新规出台的表层逻辑是应对复杂宏观经济形势，助力构建以建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，里层逻辑则是一直以来的地方融资途径创新。

基于支持政策持续发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】加码、我国基建存量规模庞大，乐观预计首批试点项目年内落地、规模有望超百亿。

估算全国基础设施存量约1兴业证券16万亿元。

估算全国公路设施存量约17万亿，估算各省基建存量规模前五位分别为川渝（10.2万亿）、广东（6.3万亿）、江苏（6.1建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三万亿）、山东（6万亿）、浙江（5.6万亿）。

从存量规模和可证券化率出发，估算国内REITs市场潜在规模在2.3万亿~3.5万发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】亿之间。

从占GDP和兴业证券股市总市值比重出发，估算潜在规模在2.8~5.5万亿之间。

国内类REITs发行规模超建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三1400亿，为推行公募REITs积累丰富实践经验。

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收益兴业证券率显著高于ABS市场整体和国债收益率水平。

从（标准化）成交量、换手率等角度来建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三看流动性优于ABS整体水平。

新规明确“公发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】募+ABS”交易结构，将持续引导国内REITs市场向境外成熟模式靠拢。

发展REITs利好三方，兴业证券驱动企业轻资产化扩张和估值重塑。

（1）利于投建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三资者。

兼具稳定股息和长期回报率优势，可提高组合收益率并降低其风险，理论最佳配置比例达17%，契合价值投资理念和长期资金需求，当前发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】宏观环境下更具配置价值。

美国RE兴业证券ITs股权分散，但出现Vanguard、BlackRock等广泛配置REITs产品的机构。

（建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三2）利于企业。

发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】降低税负杠杆、提升盈利能力，实现轻资产化扩张模式和业绩估值的同步提升。

国内高成本兴业证券、重资产下游企业通过REITs化有望实现轻资产化扩张。

REITs对中游建企构成“估值+业绩双重利好”：驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估，并刺激基建建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三、增益建企订单业绩、持续优化建企业务结构。

（3）发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】利于政府。

可盘活存量、降低杠杆、推动改善基建投融资环境、支撑逆周期调节、拉动经济就业、弥补投资品种缺口、推动资本市场兴业证券繁荣。

国内REITs市场未来趋势：（1）PPP为REITs提供约4000亿建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三储备标的，二者结合必要且可行。

（2）权益类REITs将是市场主发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】流方向。

权益团队管理公募REITs产品或许兴业证券更为适宜，管理人要兼具金融和不动产产品管理运营能力。

（3）积极建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之三展望国内未来出台税惠及IPO注册制等配套政策。

风险提示：宏发展篇~【深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势】观经济下行风险、政策落地情况不达预期、政策力度低于预期、融资环境未能好转。