天风证券-绿城服务-2869.HK-中报点评：业绩增长稳健，多元业务探索积极有效-200823

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事件：公司发布2020中期业绩报告：2020H1公司实现营业收入44.0亿元，yoy+20.1%，实现毛利9.05亿天风证券元，yoy+28.2%，实现归母净利润3.74亿元，yoy+59.4%。

业绩增长稳健，归绿城服务母净利润增长突出。

2869.HK2019年公司实现营业收入44亿元，yoy+20.1%。

分业务来看，公司物业管理服务收入30.21亿元，同比增长23.中报点评2%，占比由66.9%上升至68.7%；园区增值服务收入为7.57亿元，同比增长9.7%，占比由2019H1的18.9%下滑至17.2%；咨询增值服务收入6.22亿元，增幅19.5%。

2020H1公司实现实现毛利9.05亿元，yoy+28.2%，归母净利润3.74亿元，yoy+59.4%，公司归母净利润增幅显著高于收入及毛利润的增幅，主要由于1）业绩增长稳健上半年政府补贴达到0.58亿元（2019H1为884万），2）同时公司上半年上市交易证券实现收益0.49亿元（2019H1为232万元）。

2020H1公司毛利率、净利率分别为20.6%、8.2%，同比分别上升1.3多元业务探索积极有效个PCT、1.9个PCT。

费用率方面，公司行政费用率8.32%，较2019H1下降0.33个PCT，公司经营良好；天风证券销售费用率1.25%，同比增加0.08个PCT，基本持平。

物业管理服务：绿城服务非住宅业务增长显著，储备面积充足。

2020H1年公司物业服务实现营收30.21亿元，yoy+22869.HK3.2%，占公司收入比重由2019H1的66.9%下滑至68.7%，该业务依然是公司收入最大来源。

该业务毛利4.32亿元，yoy+47.9%，占公司总毛利47.8%（2019H1为中报点评41.4%）；毛利率为14.3%，较2019H1增长2.4个PCT。

其中，住宅业务收入占比业绩增长稳健68.9%，较2019H1下降2个PCT，非住宅业务收入达到31.1%，公司非住宅业务收入9.4亿元，yoy+32%，增长显著。

在管面积方面，公司2020H1在管面积2.26亿平米，同比增长22.6%，其中住宅面积占比多元业务探索积极有效77.8%，同比下降0.7个百分点；非住宅在管面积占比22%。

分区域天风证券看，公司杭州在管面积占比14.9%，同比下滑0.5个百分点，同时公司长江三角区在管面积占比39.6%，同比增加2.3个百分点，珠三角区域在管面积7.6%，同比增加0.7个百分点，公司物管全国化布局稳健。

储备面积方面，公司2020H1储备面积2.52亿平方米，同比增长21.9%，净增0.45亿平方米，达到公司新高，储备面积充足，为未来稳定绿城服务增长提供坚实基础。

园区增值服务：积极拓展业务模式，收购MAG、新零售服务支撑2869.HK业绩增长。

公司园区增值服务成长稳健，202中报点评0H1实现收入7.57亿元，yoy+9.7%，占公司总收入比由18.9%下滑至17.2%。

公司该业务毛利率32%，较2019业绩增长稳健H1的31.3%略有上升。

该项业多元业务探索积极有效务由5个部分构成：1）园区产品和服务收入2.66亿元，同比增长18.1%，占园区服务收入35.1%，同比上升2.4个PCT。

2）居家生活服务收入0.62亿元，同比增长21.8%，占园区服务8.1%，较201天风证券9H1上升0.8个PCT。

3）物业资产管理服务收入2.33亿元，同比下滑16.7%，占园区服务3绿城服务0.8%，较2019H1下降9.7个PCT。

该部分下滑明显，主要由于疫情下置换服务及车位销售业务发展增速明显低于2869.HK去年同期，随着疫情缓解预计下半年该项业务将有所改善。

4）文化教育服务收入1.12亿元，同比增长357.7%，占比14.8%（2019H1为3.5%），该部分同比增幅大，主要由于公司2019年7月份收购澳中报点评大利亚教育公司MAG，对公司增值服务收入结构进行了平衡与完善，疫情对境内外幼儿园入学率及满园率均有一定影响，预计下半年该业务将进一步改善。

5业绩增长稳健）园区空间服务收入0.84亿元，同比降低23.3%。

上半年以来，在疫情影响下公司反应措施丰富及时、从各个方面拓展新模式，实施产品服务升级与战略优化，在“地摊经济”引导下推出“社区快闪店”、“社区市集”以推动自营空间业务，推出“绿橙生鲜”的业务多元业务探索积极有效模式，并通过直播等手段实现园区产品服务线上线下相结合，公司“三元”产业模式进一步成熟。

公司运营出色，随着疫情逐步缓解，带动线天风证券上线下需求增加，预计2020年园区产品服务业绩将进一步提升。

咨询服务：充实核心竞争力发展稳健，多方位绿城服务探索驱动业绩成长。

公司2020H1咨询服2869.HK务收入6.22亿元，同比增长19.5%，毛利率从2019H1的38.1%下滑至37%，略有下滑，疫情影响下部分合同签约延期、已签约合同履行延期，而该项业务仍保持增长。

其中：1）在建物业服中报点评务业务收入4.93亿元，同比增加16%，占比从2019H1的81.7%下滑至79.3%。

2）管理咨询服业绩增长稳健务1.28亿元，同比增加34.9%。

公司多元业务探索积极有效2020H1年在建业务及管理咨询服务项目数增幅均较大，主要由于公司依托物业咨询项目的客户资源，推出房地产咨询服务。

2020H1公司在建物业服务共770个项目，同比增长44.7%，管理咨询天风证券服务499个项目，同比增长36%。

上半年，公司不断充实“绿联盟”核心竞争力，着手培育产业园、写字楼、商业综合体等非住宅业态的绿城服务运营技术能力，拟定以“咨询+运营+物业”的模式，协同发展咨询服务与物业服务。

另一方面，公司成立中2869.HK物品质联盟，驱动管理咨询服务快速增长。

投资建议：上半年面对疫情，公司反应及时有效中报点评，推出多项措施及策略应对疫情带来的需求变化，从园区新零售、社区直播、管理咨询服务等各方面多元化探索新业务模式并初现成效。

业绩增长稳健伴随着在管面积、储备面积带来业绩进一步释放，预计盈利稳定增长。

基于此，我们预计公司2020、2021年营业收入为106.17、133.08亿元，归母净利润为6.37、8.6多元业务探索积极有效4亿元，对应EPS为0.23、0.31元/股，维持“买入”评级。

天风证券风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、运营成本控制可能不及预期。