天风证券-房地产行业销售周报：关注偿债优质企业，销售持续改善、因城施策松紧互现-200823

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行业追踪（2020.8.10-2020.8.16）一手房：环比上升0.1%，同比上升26.54%，累计同比下降16.73%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.09万套，环比上升天风证券0.1%，同比上升26.54%，累计同比下降16.73%，较前一周增加1.09个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别4.17%、-6.43%、12.79%；同比增速分别为42.83%、26.92%、16.41%；累计同比增速分别为-15.75%、-13.62%、-22.7%，房地产行业销售周报较上周分别增加1.75、0.93、0.97个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-12.75%、13.61%、16.58%、-6.98%；累计同比分别为-18.3%、-19.84%、-11.62%、-9.14%，较上周关注偿债优质企业分别变动2.92、1.32、1.9、1.13个百分点。

二手房：环比上升3.95%，同比上升30.销售持续改善、因城施策松紧互现62%，累计同比下降0.34%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.52万套，环比上升3.95%，同比上升30.62%，累计同比下降0.34%，较上周增加1.81个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别5.98%、4.13%、-9.17%；同比增速分别为56.27%、13.72%、天风证券29.76%；累计同比增速分别为17.36%、-11.15%、-8.87%，较上周分别变动了3.68、0.82、1.51个百分点。

库存：去化周期32周，环比下降11.56%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计54.05万套，去房地产行业销售周报化周期32周，环比下降11.56%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.51%、-0.26%、1.04%。

投资建议：8月23日，中国人民银行官网公布的消息称，8月20日，中国住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重关注偿债优质企业点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融销售持续改善、因城施策松紧互现资管理规则。

2020年上半年市场流动性较为充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降，其中，信用债平均利率为4.25%，较去年同期下降1.21个百分点；海外债发行利率均值为8.41%，较去天风证券年同期下降0.35个百分点。

在融资环境收紧的房地产行业销售周报条件下，房企或加快销售回款速度、对于土地投资计划实施或更为谨慎，资金对于偿债能力突出、经营稳健出色的优质房企预计将更加青睐。

8月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.85%，上月为3.85%；5年期以上关注偿债优质企业品种报4.65%，上月为4.65%，LPR利率自5月以来保持4个月不变。

同时，注意到本周央行流动性投放力度加大：8月17日中国人民银行公告开展7000亿元MLF操作，中标利率为2.95%，与上次持平；21日开展1500亿元7天期和50销售持续改善、因城施策松紧互现0亿元14天期逆回购操作，中标利率分别持稳于2.2%和2.35%。

当前货币政策以“总量适度、精准导向”为导向，在保证流动性的同时稳定利率一致性预期，防范杠杆及投机风险，预计偿债能天风证券力突出、土储区位良好的优质房企或受益。

房地产行业销售周报政策层面，多地房地产政策松紧互现。

8月20日，长春市住房保障和房屋管理局印发《关于进一步加强房地产开发建设项目全过程监管的通知》的通知关注偿债优质企业，明确交房时间自《商品房买卖合同》签订之日起，不得超过两年。

8月18日，江苏省南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第09号出让公告，当地块竞价达到最高限价时仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，改为现场摇号确定竞得人，同时南京市提高了住宅（商住）用地竞买保证金比例，由出让起始价销售持续改善、因城施策松紧互现的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。

8月18日，海南省住房公积金管理局天风证券发布《关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知》（以下简称《通知》），其中规定，购买新建住房的借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为由70万提高到100万元。

若借款人仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度由50万提高到房地产行业销售周报70万元。

各地政策保持中性化趋势，在供应端以整顿关注偿债优质企业和规范房地产市场秩序为主，需求端持续刚需购房优惠力度，预计未来各地房市“一城一策”将持续，根据各地实际情况进行常态化及时调整。

当前“房住不炒、因城施策”常态化，政策环境偏中性；以往政策销售持续改善、因城施策松紧互现博弈的板块性贝塔机会在当下或不适用，我们认为应回归行业的基本面、积极把握产业及产业链的联动机会：1）销售端的持续向好或可持续推动估值端的修复；2）板块估值处于低位叠加当前仓位配置接近历史低位，估值具备修复的基础及空间；3）房企介入产业链或带来产业链的联动机会。

短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、天风证券城投控股、阳光城、招商积余等、南山控股；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示：房地产行业销售周报政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。