华创证券-绿城服务-2869.HK-2020年中报点评：业绩高增长，利润率提升-200823

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　　20H1营收同比+20%、归母业绩同比+59%，毛利率提升、业绩大增
　　2020H1，公司实现营收44.0亿元，同比+20.1%；毛利润9.1亿元，同比+28.2%；净利润3.6亿元，同比+56.1%；实现归母净利润3.7亿元，同比+59.4%；基本每股收益0.13元；毛利率和归母净利率为20.6%和8.5%，同比分别+1.3pct和+2.1pct；行政开支3.7亿元，同比+15.5%，同比-20pct，管理费用增速得到有效控制。业绩大增主要由于：1）集团在管项目及在管面积的稳定增长；2）COVID-19疫情期间社保减免政策以及政府补助等影响，其中政府补助2,583万元；及3）上市交易证券增值4,869万元。公司物业服务毛利率低于行业平均，考虑到公司服务品质和口碑处于行业领先，此次疫情使得优质服务的物管公司认可度提升，利于物业费提价抗力消减，预计后续公司毛利率有提升空间。
　　20H1在管面积同比+23%，储备/在管覆盖率1.1倍，第三方外拓能力卓越
　　2020H1末，公司在管面积达2.26亿平，同比+22.6%，较19年末+6.6%；储备面积达2.52亿平，同比+21.9%，较19年末+8.2%；储备/在管覆盖率达1.1倍，较19年末持平，后续规模增长有较强保障。15-19年，公司在管面积、储备面积CAGR分别达26.4%、28.8%。2020H1末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占77.8%、22.2%；2）大杭州/宁波/长三角/环渤海/珠三角分别占20.9%/6.8%/39.6%/14.0%/7.6%，公司承接大湾区的横琴广场项目，以及广州、佛山的住宅项目，在珠三角逐步形成以点带面的覆盖。公司在管面积中，第三方占比超80%，弱开发背景下，凭借高品质的服务和口碑，体现出极强的第三方拓展能力，实现规模的稳步增长，并高满意度及全面而完善的服务赋予公司更强提价能力、有望获得更持续发展。
　　物业服务、园区服务毛利率提升，园区产品、居家生活稳增，文化教育大增
　　2020H1，公司物业服务、园区服务、咨询服务分别实现营收30.2、7.6、6.2亿元，分别同比+23.2%、+9.7%、+19.5%，分别占比68.7%、17.2%、14.1%，毛利率分别为14.3%、32.0%、37.0%，分别同比+2.4、+0.7、-1.1pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+16%、+35%，分别占比总收入11%、3%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+18%、+22%、-23%、-17%、+358%，分别占比总收入6.0%、1.4%、1.9%、5.3%、2.6%，文化教育服务继续大幅增长。公司基础物业毛利率提升，主要源于疫情期间强化成本管控，以及国家减免部分员工社保成本；园区物业毛利率提升，主要源于公司聚焦核心业务，并园区产品及服务、物业资产管理服务、文化教育服务毛利率均有改善，其中，文化教育服务大增主要源于19年7月收购MAG带来的业绩贡献。
　　投资建议：业绩高增长，利润率提升，维持“强推”评级
　　绿城服务作为准第三方物管龙头，14-18年在管面积CAGR达27%，19年末，公司在管面积达2.1亿平米，储备/在管面积比1.1倍，规模扩张稳定有较强保障。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。考虑到疫情期间政府补助、上市交易证券增值、配股等综合影响，我们调整公司2020年每股收益至0.21元（原预测值为0.20元），并维持2021-22年每股收益预测为0.27、0.35元。（原预测值为0.23、0.32、0.40元），维持目标价13.60港元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期