西南证券-正荣地产-6158.HK-投资端力度加大，负债端改善明显-200824

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业绩总结：2020]H1公司实现营收145.5亿元，同比增长6.5%；实现净利润为人民币12.7亿元，同比增长8.1%，业绩表现基西南证券本符合预期，毛利率20.3%，同比表现持平，净利率8.8%，同比微增0.12pp。

以长三角及海西为核心，销售累计增速转正：公司单月销售从2020年4月开始恢复增长正荣地产，由2月低点的32亿元提升至7月的136亿元，新项目平均首开去化率达70%。

公司1-7月的合同销售额达到696亿元，累计增长1.3%，合约销售均价15321元每平米，去2019年均价基本持平，完6158.HK成全年1400亿元销售目标的49.7%。

从销售金额结构上看，公司以长三角和海西区域为核心，两大区域分布占比达46%和25%，合计贡投资端力度加大献超过7成。

拿地力度大增，土储布局优化：2020H1公司新增32个项目，负债端改善明显新增土储达484万方（相当于同期销售面积的1.3倍），平均成本7472元每平米，尽管新增土地项目有66%为合作拿地，但拿地权益比保持在64%，并表比例为86%。

报告期末公司总土储为2740万方，货值高达4700亿元西南证券，可供开发三年以上，其中一二线城市占比76%，整体土地成本为4919元每平米，整体权益比为58%。

城市布局上，正荣继续推行“1+6+X”战略，其正荣地产中长三角和海西区域货值占比较高，分别为36%和28%，中部区域货值为22%。

公司对三四线城市的投资强度有所增加，三四线土储占比从2019年的12.8%提升至18.3%，综合来看公司既保持了较高的一二线城市占比，同时还布局了6158.HK较优质的三四线城市。

融资成本改善明显，债务状况有投资端力度加大所优化：2020年公司积极把握融资窗口期，平均融资成本从2019年末的7.5%降为7.0%。

同时，公司负债结构有所负债端改善明显优化，2020年6月末公司净负债率由2019年末的75.2%进一步降低至71.4%，现金短债比由1.76提升至2.09，短债占比由34.2%降至30.0%。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年EPS分别为人民币0.70/0.82/0.95元西南证券，对应的动态市盈率为6.4/5.5/4.7倍。

公司投资端力度加大，项目布局契合城市群发展方向，同时负债端改善明显，我们维正荣地产持“持有”评级，目标价5.39港元不变。

风险6158.HK提示：销售去化不及预期；项目交付节奏不及预期等。