兴业证券-物管行业系列报告之六：从微观数据看优质物管公司市占率-200824

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本文选取＃以8业证券6城市12万个小区9088万户微观数据为基础，分析发现上市物管公司市占率仅约7%，百强优质物管公司市占率仅约22%，未来成长空间广阔。

样本数据覆盖率高，物管行业系列报告之六微观数据自下而上去伪存真。

本文通过草根调研数据，以86城市12万个小区9088万户从微观数据看优质物管公司市占率微观数据为基础进行分析。

按照各业证券城市城镇住宅总套数计算覆盖率，一线、二线样本覆盖率超60%，数据代表性强，为分析结论可靠性奠定基础。

2元以上的物业物管行业系列报告之六费小区是头部市场，在86城样本户数中占比23%，优质物管公司在管面积主要集中在此头部市场。

86城平均住宅物管费1.从微观数据看优质物管公司市占率33元/平/月。

一、二、三线平均物管费分别为1.业证券87、1.29、1.18元/平/月；样本统计的20家上市公司市占率4.9%,物管费普遍较高，在2元以上，在86城样本户数中占比23%，为行业较高水平。

与普通物管相物管行业系列报告之六比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。

86城样本中优质物从微观数据看优质物管公司市占率管在管户数占全部的22%，市占率低。

优质物管企业占2元/平米月以上物业费户数的47.15%，表明大多数的优质物管仍集中于头部市场，目前还没有下业证券沉至低物业费市场，可拓展的市场空间较大。

2元以下物管费小区对优质物管服务的潜在需求旺盛，在高物管行业系列报告之六房价背景下资产保值增值需求走向前台，优质物管公司逐步重视此类市场。

有效样本中楼龄超20从微观数据看优质物管公司市占率年的住户（小区建造年代位于2000年的）有3330.18万户，占比41%，占比较高。

分能级看，一、二、三四线高楼龄小区住户占比分别为48%、4业证券2%、33%，一线城市老旧小区占比较高。

86城中1元以下物管费小物管行业系列报告之六区与建造年代久远小区具有较高重合度。

物管费与建造年代高度相关，在楼龄超过20年的小区里，有57%住户数量的物业费水平在1元/平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为60%、56%、57%，占比均接近6从微观数据看优质物管公司市占率0%。

物管公司如何针对高楼龄小区提供物管服务进而实现物管费提价将是其未来营收的业证券一大增长源。

优质物管服务愈加得到物管行业系列报告之六市场认可，优质物管服务逐步获得溢价。

样本优质物管公司平均物管费2.15元/平/从微观数据看优质物管公司市占率月，显著高于86城平均1.33元的物管费，溢价率61%。

即使考虑小区建造年代的影响，优质物管公司的物业证券管费仍较高。

对于楼龄20年以上的住宅，绝大部分优质物管公司的收费处于1-2元区间较多，且也有老旧小物管行业系列报告之六区的物管费也能达到3元以上的高物管费，表明高楼龄小区的住户也愿意为优质物管服务买单，物管公司拓展存量高楼龄小区大有可为。

投资建议：优质物管公司对资产保值增值的作用愈发得到市场认可，优质物管公司当前从微观数据看优质物管公司市占率市占率仍然较低。

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风物管行业系列报告之六险提示：存量市场拓展缓慢、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢。