华创证券-保利地产-600048-2020年中报点评：营收业绩略增，拿地渐转积极-200825

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20H1营收737亿、同比+4%，业绩101亿、同比+2%，利润率有所下行20H1公司实现营业收入736.8亿元，同比+3.6%；归母净利润101.2亿元，同比+1.7%；扣非归母净利润97.2亿元，同比+0.5%；基本每股收益0.85元，同比+1.4%；毛利率和净利率分别为35.7%和13.7%，同比分别-4.1pct、-0.3pct；三项费用率合计8.0%，同比-0.6pct，其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.2pct、+0.0pct、-0.4pct；投资收益21.1亿元，同比+139.0%，源于合作项目密集进入结转期；公司营收、业绩同比略增，源于竣工交付增速放缓、结转毛利率下降、公华创证券允价值变动收益2.2亿元（同比-9.2%）以及少数股东损益占比24.0%（同比+0.8pct）；20H1加权平均净资产收益率6.2%，同比-1.7pct。

20H1销售2,245亿、同比-11%，充裕预收、积极竣工助力全年业绩稳增19H1公司签约金额2,245保利地产.4亿元，同比-11.1%，销售回笼2,023亿元，回笼率90.1%；签约面积1,492.2万平，同比-8.8%。

销售600048均价15,047元/平，较19年均价+1.7%。

区域来看，珠三角、长三角销售额分别占比28%、25%，并且重点布局的38个核心城市销售额占比达72020年中报点评6%，同比+1.0pct。

20H1公司新开工面积2,866万平，同比营收业绩略增-1.0%，完成全年计划66.7%；竣工面积1,213万平，同比+3.9%，完成全年计划35.7%。

考虑到拿地渐转积极：1）20H1末预收账款3,446.5亿，可覆盖19年营收146%；2）20年全年计划竣工3,400万平，同比+14.4%，并且19年结算竣工比仅59.4%，创09年来新低，20年或能持平略增；综合助力全年业绩保持稳增。

20H1拿地820亿、同比+54%，拿地额/销售额37%、拿地渐转积极20H1新增建面984.0万平，同比+19.1%；对应地价820.0亿元，同比+53.8%；平均楼面地价8,333元/平，同比+29.1%，其中在38个核心城市拿地金额占比86华创证券%，同比+7pct；整体溢价率22%，同比持平；拿地金额权益占比73%，同比+2pct；20H1拿地/销售额占比36.5%，同比+3.9pct，公司拿地略转积极，并加大了一二线拿地力度。

截至20H1末公司未结转土储约1.1亿平，同比+3.5%，可覆盖19年销售面积3.5倍，其中重点布局38个核保利地产心城市占比约58%，土储较为优异。

20H1末资产负债率77.7%，净负债率72.1%，分别同比-1.6pct、-4.6pct，现金短债比2.0倍，长短债比3.7倍，财务报表健康；公司20H1有息负债综合成本仅4.84600048%，较19年-0.11pct，继续保持行业最低水平。

投资建议：营收业绩略增，拿地渐转积极，维持“强推”评级公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目2020年中报点评收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。

我们维持公司2020-营收业绩略增22年每股收益预测为2.62、2.92、3.28元，对应20/21年PE分别6.3/5.6倍，19A股息率达5.0%，维持目标价21.50元，维持“强推”评级。

风险拿地渐转积极提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。