西南证券-保利物业-6049.HK-住宅非住均衡发展，社区增值彰显活力-200825

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业绩总结：2020H1公司实现营业收入36.0亿元（+27.6%），实现归母净利润4.0亿元（+27.4%），业绩较去年取得明显西南证券提升。

2020H1公司毛利率达20.4%，较2019年保利物业同期下降3.2pp；净利率达11.4%，与去年同期基本保持稳定。

内生外延持续深化，在管面积快6049.HK速提升。

2020H1公司合同管理项目达1647个，合同管理面住宅非住均衡发展积达4.9亿方；在管项目达1142个，在管面积达3.2亿方，同比提升22%。

在管面积快速提升，一方面保利系项目在管面积达1.37亿平（+22.1%），营收17.34亿元（+14.9%）；另一方面市场化拓展持续深化，第三方项目在管面积达1.80亿平（+2社区增值彰显活力1.4%），营收5.52亿元（+75.7%），第三方营收占比达24.1%，较2019年末大幅提升6pp。

多元业态均衡发展西南证券，公共服务彰显活力。

公司在住宅、非住宅领域均衡发展，2020H1公司住宅物业在管面积149.8百万方（+23.6%），营收16.3亿元（+19.6%）；商写物业在管面积8.6百万方（+23.1%），营收3.1亿元（+27.3%）；公共服务物业在管面积158.4百万方（+19.8%），营收3.保利物业5亿元（+60.5%）。

公司积极布局公共服务相关产业，主要包括城镇景区物业、高校教研物业和轨道交通物业，三大业态合6049.HK计在管项目数176个，公共服务数量占比超过50%。

社区增值服务快速提升，家居服务、社区住宅非住均衡发展零售核心引领。

2020H1公司物业管理服务营收22.9亿元（+2社区增值彰显活力5.4%），非业主增值服务营收5.5亿元（+20.8%），社区增值服务营收7.6亿元（+40.8%），社区增值服务业绩增长亮眼，营收占比提升至21%。

其中家居服务创收1.99亿元，相当于2019年全年的104%；社区零售1.76亿元，相当于20西南证券19年全年的148%。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年归母净利润分别为8.0/11.7/16.7亿元，EPS分别为1.45/2保利物业.11/3.02元。

考虑到公司业务跨越住宅、6049.HK商办和城镇三大赛道，纵向深挖增值服务价值，内生外延作用下在管面积有望持续提升，我们维持“买入”评级，目标价97.1港元不变。

风险提示：第住宅非住均衡发展三方项目拓展不及预期：城镇物业模式落地不及期等。