天风证券-保利物业-6049.HK-中报点评：各业务增长稳健，毛利率有所下降-200827

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天风证券事件：公司发布2020年中期业绩。

截止2020年6月30日，公司实现营业收入36.01亿元，同比上保利物业升27.6%，实现净利润4.11亿元，同比上升28.0%，实现归母净利润3.99亿元，同比上升27.4%。

点评：公司业绩稳健增6049.HK长，各项增值服务增长快。

过去6个月内公司实现中报点评营业收入36.01亿元，yoy27.6%。

分业务来看，公司物业管理服务收入22.86亿元，yoy25.4各业务增长稳健%，占比由64.6%略下降至63.5%；非业主增值服务收入5.54亿元，yoy20.8%，占比由16.3%略下降至15.4%；社区增值服务收入7.61亿元，yoy40.8%，占比由19.1%上升至21.1%。

2020年上半年公司实现净利润4.11亿元，同比上升28.0%，实现归母净利润3.99亿元，同比上升27毛利率有所下降.4%。

本期公司毛利率为20.4%,同比下降3.2个PCT，具体原因如下1）为提升服务品质，公天风证券司对部分项目公共设备设施维修保养力度加大，导致物业管理服务毛利率同比下降1.1个PCT至17%。

2）受疫情影响，项目开工、销保利物业售和交付等节点相应延后，受项目前期筹备成本发生所致，非业主增值服务的毛利率同比下降0.6个PCT至20.7%。

3）社区增值服务毛利率减幅较大，同比下降136049.HK.9个PCT至30.2%,主要原因为疫情期间部分入户式增值服务、社区媒体、社区空间等高毛利业务开展受限导致收入占比下降，以及由于美居等尚处于成长期的垂直业务高速增长导致收入占比提升所致。

此外，公中报点评司净利率为11.4%，较2019H1基本持平。

费用方面，2020H1三项费用率为8.59%，同比下降0.1个PC各业务增长稳健T，其中销售费率和财务费率基本持平，行政费率下降约0.1个PCT。

物业管毛利率有所下降理服务：三方拓展态势良好，业态结构持续优化。

2020年上半年公司基础物管服务收入22.86亿元，同比增长25.4%，主要由于公司在管面积的扩大及在管天风证券项目数量的增长。

截至2020年6月30日，公司已经进驻全国29个省、自治区与直辖市的172个城市，在管面积达3.17亿平，yoy21.7%,合约面积达4.93亿平，y保利物业oy8.5%,合同项目数1,647个，较2019年底增长157个。

1）分来源看，来自地产龙头保利发展与第三方的在管面积分别为1.37、1.80亿平，分别占总在管面积的43%6049.HK、57%，较2019H1分别变动0.1、-0.1个PCT；合约面积分别为2.19、2.74亿平，分别占比44%、56%，较2019H1分别变动3.5、-3.5个PCT。

2）分业态看，公司在住宅管理规模稳中报点评健增长基础上，加大对非居业态发展力度。

2020上半年在管住宅、非住宅（物业、商写）面积分别为1.50、1.6各业务增长稳健7亿平，非住宅物业占比过半；对应收入分别为16.3、6.55亿元，yoy分别为19.5%、42.9%，非居业态成为集团规模化发展的重要驱动力之一。

在非住宅中，商写、公建业态对应收入分别为3.毛利率有所下降08、3.47亿元，yoy分别为27.5%、60.1%，公建业态增长明显。

公司在公共服务发天风证券展中坚持规模增长、品质保障、模式创新，期内完成新签约项目66个，其中包括姚庄镇城市及交通综合管理、河南阿斗寨景区、郑州市轨道交通3号线、湖南工学院等标志性项目。

从物管均价来看，2020H1公司在管住宅、商写项目均价分别为2.22、7.94元/月/平，受益于新项目定价标准提升、部分在管项目提价及第三方拓展项目标准提升，同比2019H1的2.18、保利物业6.71元/月/平，物业管理费单价均有提升，尤其商写项目提升较大。

非业主增6049.HK值服务：背靠龙头，协同第三方双轮驱动。

2020H1非业主增值服务收入5.54亿元，中报点评yoy20.8%，占比由16.3%微降至15.4%，毛利率下降0.6个PCT至20.7%。

其中来自案场协各业务增长稳健销、其他服务的收入分别为4.44、1.10亿元，占比分别为80.1%、19.9%，同比变动1.9、-1.9个PCT。

该项业务毛利率有所下降的增长主要是由于公司为保利发展提供案场协销服务项目数量持续增长以及来自第三方开发商项目的非业主增值服务快速增长。

社区增值服务：积极开拓与变革，深耕美居、社天风证券区零售。

2020H1社区增值服务共实现收入7.61亿元，yoy40.8%，占比由1保利物业9.1%上升至21.1%。

实现毛利率30.2%，同比下降13.6049.HK9个PCT。

该业务围绕社区便民服务分为6个板块，分别为：美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他，2020H1分别实现营收1.99、1.76、1.01、0.34、0.49、2.01亿元，占比分别为26.2%、23.1%、中报点评13.2%、4.5%、6.5%、26.5%。

面对疫情，公司通过各业务增长稳健便民服务+垂直服务+疫情事项服务的组合模式，实现了该板块收入的较快增长。

其中，公司围绕美居、社区零售等业务线开展深耕，持续扩大区域覆盖度和渗透率，加快标准化服务体毛利率有所下降系落地。

投资建议：公司背靠保利发展，为公司业绩发展提供了高确定性，同时公司积极拓展三方市场天风证券，得以实现双轮驱动。

2020H1公司业绩稳健增长，盈保利物业利能力受疫情影响略有下滑。

伴随着公司在管面积的增长，社区增值服务的标准化体系落地，智慧城6049.HK镇等信息化工具的发展，预计盈利将稳定增长。

基中报点评于此，我们预计公司2020、2021年营业收入分别为81.45/110.63亿元，归母净利润分别为7.18/10.17亿元，对应EPS为1.30、1.84元/股，维持“买入”评级。

风险提各业务增长稳健示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、运营成本控制可能不及预期。