华创证券-龙湖集团-0960.HK-2020年中报点评：优质成长，多元开花，估值升维-200827

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20H1营收同比+33%、归母利润同比+1%、核心利润+12%，业绩稳增2020H1公司营业收入511亿元，同比+32.6%；归母华创证券净利润63.4亿元，同比+0.5%；归母核心净利润52.7亿元，同比+12.1%；每股基本收益1.08元，同比持平。

地产结算收入453亿元，同比+32.4%；地产结算面积3龙湖集团38万平，同比+19.2%。

毛利率、归母净利率和核心净利率分别为30.8%、12.4%和10.3%，同比分别-1.8oct、-4.0960.HK0pct和-1.9pct；三费费率为9.2%，同比+0.4pct，其中销售和管理费率分别+0.3pct和0.1pct；合联营公司投资收益7.1亿元，同比-32.5%；IP公允价值变动17.3亿元，同比-25.0%；预收账款1,954亿元，同比+21.2%，覆盖19年地产结算额1.4倍。

此外，公司派发每股中2020年中报点评期派息0.4元。

20H1销售额1,111亿元、同比+5%，拿地积极、拿地/销售面积比168%优质成长2020H1公司销售金额1,111亿元，同比+5.2%；销售面积655万平，同比+0.6%；销售均价1.7万元/平，同比+4.6%。

2020H1公司拿地积极，拿地面积1,101多元开花万平，权益比例74%；拿地金额707亿元，权益拿地均价6,425万平；拿地/销售金额比64%，拿地/销售面积比168%，拿地/销售均价比38%；其中拿地面积中环渤海、西部、华南分别占比26%、23%和22%。

截至2020H1末，公司总估值升维土储7,354万方，权益比例70%；剔除已售未结面积1,770万平后，可售总土储5,584万平，覆盖2019年销售面积3.9倍。

20H1租金34亿、同比+30%，20华创证券20E租金60亿，物管业务快速增长2020H1公司IP租金33.6亿元，同比+30.4%；其中商场租金26.7亿元，同比+22.3%；冠寓租金7.3亿元，同比+63%。

截至2020H1末，公司商场开业GRA387万平、GFA504万平，出租率龙湖集团94.7%；2020和2021年及以后预计开业GFA分别为75和178万平。

2020H1商场销售额111亿元，同比-10960.HK0%；日均客流98万人次/天，同比-20%，6月客流已经恢复至同期水平；NPI率6.2%。

2020H12020年中报点评末冠寓已开业7.9万间，规模行业领先，整体出租率85.3%，其中开业超过六个月的项目出租率88.6%。

2020H1公司物业收入24.9亿元，同比+42%；其中基础物管、非优质成长业主增值和社区增值收入分别占比67%、19%和14%；在管面积1.32亿平，毛利率27.5%。

预计未来公司的多元化多元开花业务估值贡献可观。

境内外全投资级民营标杆，财务稳健、负债低位、预收款高覆盖2019年末，公司资产负债率75.9%，同比+1.3pct；净负债率仅51.4%，同比-1.6pct，处于行业低位；现金短债比4.5倍；融资成本仅4.5%，1月发行4亿/3.85%/12年美元估值升维债，8月发行20亿/3.78%/5年公司债与10亿/4.3%/7年公司债。

2020H1末公司已售未结金额3,021亿华创证券元，同比+22.3%，覆盖19年地产结算收入2.1倍，锁定未来业绩释放。

投资建议：优质成长，多元开花，估值龙湖集团升维，重申“强推”评级龙湖集团作为行业龙头，25载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时商场、长租和物业的多元业务表现也值得期待。

我们认为公司未来核心业绩增速将持续而稳定，但为反映投资性房地产重估较谨慎，我们维持公司2020-22年每股收益预测为3.68、4.44、5.32元，鉴于公司已售未结充裕、IP租金收入超预期，我们上调目标价至49港元（原43.40港元），对应2020年PE12.0倍，重申“强0960.HK推”评级。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期2020年中报点评、房地产调控政策超预期收紧。