天风证券-永升生活服务-1995.HK-三大业务齐头并进，第三方拓展卓有成效-200827

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事件：公司公告2020年半年度业绩，2020年上半年，公司实现营业收入13.天风证券4亿元，YOY+90.0%；实现归母净利润1.7亿元，YOY+89.1%；实现基本每股收益0.11元/股，YOY+83.3%。

半年度业绩表现亮眼：上半年公司实现营业收入13.4亿元，YOY+90永升生活服务.0%；实现净利润2.0亿元，YOY+121.1%，实现归母净利润1.7亿元，YOY+89.1%。

分业务结构看，物业管理服务、社区增值服务、非业务增值服务分别实现收入8.0亿元、2.6亿元、2.8亿元，对应增速分别为83.7%、84.6%、117.1%，占营收比重1995.HK分别为59.6%、19.4%、21.0%。

期内三大业务齐头并进营收及业绩的增长主要由于公司在管物业面积有所增加以及相应增值服务增长：1）物业服务板块收入增长一方面受益于旭辉集团物业竣工交付带来面积增量，另一方面公司积极以多元化方式开拓第三方市场，上半年物业管理服务业务中第三方收入4.9亿元，YOY+168.6%，收入占比60.7%，较上年同期增加19.2%。

2）社区增值服务板块中家居生活、物业经纪、车位管理及第三方拓展卓有成效租赁、公共区域增值收入占比分别为53.7%、23.1%、15.8%、7.4%，较上年同期分别提升5.0pct、收缩3.9pct、收缩5.6pct、提升4.6pct，上半年美居业务开始组建业务单元，表现亮眼，收入达1.4亿元，YOY+103.4%。

3）非业主增值服务板块中协销、额外专项定制、前期规划及设计咨询、房修、交付前检验收入占比分别为55.4%、24.3%、11.3%、5.5%、3.5%，分别较上年同期收缩15.9pct、提升13.4pct、提升4.2pct天风证券、收缩1.9pct，提升0.2pct。

上半年额外专项定制服务增幅较大，实现收入0.7亿元，YOY+385.3%，或是得益于公建类永升生活服务项目拓展带来的额外需求。

期内毛利率略微提升，归母净利率相对稳定：上半年公司实现毛利率30.7%，较上年同期提升0.9pct，其中1）物业管理服务毛利率24.8%，较上年同期提升4.0pct，主要源于物业组合中毛利率较高的商写1995.HK项目收入占比增加所致，上半年住宅物业、非住宅物业收入占比分别为59.9%、40.1%，非住宅物业收入占比较上年同期增加3.6pct。

2）社区增值服务毛利三大业务齐头并进率53.8%，较上年同期收缩10.7pct，主要受美居业务毛利率较低且于发展初期成本较高拖累；3）非业主增值服务毛利率25.8%，较上年同期提升3.8pct，主要由于毛利率相对较高的前期规划及设计咨询收入占比增加。

期内公司实现净利率14.9%，较上年同期提升2.1pct，实现归母净利率12.7%，第三方拓展卓有成效较上年同期略微收缩0.1pct，净利率的提升主要源于公司规模增长之下管理效率的提升，期内行政开支比例较上年同期收缩1.4pct至11.8%。

非住宅业态占比进一步提升，第三方拓展卓有成效：期末公司合约面积1.43亿方，较2019年末净增加3229万方，其中新签约3238万方，通过收并购339万方，退出面积348万方；在管面积0.77亿方，较2019年末净增加1203万方，其中新签天风证券约1304万方，通过收并购225万方，退出面积326万方。

按照区域划分来看，东部、中南、北部、西部、东北在管面积占比分别为66.3%、13永升生活服务.5%、9.1%、7.0%、4.1%，分别较2019年末提升2.2pct、收缩0.7pct、收缩2.3pct、提升0.8pct、收缩0.1pct，公司继续夯实在东部区域的优势地位。

按业态来看，在管面积中住宅、非住宅面积占比分别为76.2%、23.8%，非住宅业态占比较2019年末提升41995.HK.7pct，公司已初步实现全业态覆盖，并致力于成为综合性物业管理服务商。

按照项目来源看，旭辉集团、第三方在管面积占比分别为23.9%、7三大业务齐头并进6.1%，第三方贡献持续提升在管面积占比较2019年末提升3.3pct。

以物业费均价来看，期末旭辉集团、第三方项目物业均价分别为3.44元/平米、2.72元/平米，较上年同期分别提升0.09元/平米、0.79元/平米，幅度分别为2.第三方拓展卓有成效7%、40.9%，第三方项目拓展质量较高。

投资建议：公司依靠四轮驱动发展、扩张潜力天风证券较强，预计在管面积及管理单价有望实现稳步或快速增长，在规模扩张的同时保持业绩高质量增长，我们预计，公司2020-2022年营业收入为人民币28.8、42.6、61.4亿元，归母净利润3.78、5.90、9.11亿元，对应EPS分别为0.25、0.38、0.59元/股，维持“买入”评级。

风险提示：物业在管面积增长不及预期，物业费收缴不及预期永升生活服务，第三方拓展不及预期。