亿翰智库-华润置地-1109.HK-千亿未结算收入保障盈利增长，考虑物业分拆上市-200827

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核心观点：2020年初的疫情给华润置地带来了不小的影响，上半年营收与净利润双双出现下降态势，其中物业投资及管理和酒店业务受影响较大，下降幅度分别为6.9%及51.2%，但据中报显示，华润置地计划将物业管理与商业运营项目分拆上市，搭建成一个完整的轻资产管理平台，分拆“物管+商管”上市不仅能充分释放过去20年发展的整体价值亿翰智库，还可支持集团的重资产业务，或能成为华润置地新的利润增长点。

一、销售分布保持均衡，下半年可售货源充足上半年虽遭受疫情突袭，但华润集团成功将疫情影响降至最低，四月份便已恢复至2019年同期水平，1-6月实现合约销售金额1108.2亿元，较2019年同期下跌6.7%，完成全年业绩目标的42.3%，据管理层表示，华润置地下半年的可售货源充足，达4122亿元，其中一二线占比高达83%，住宅产品占比达华润置地73%，60%的可售资源为新推货源，有信心完成2620亿元的年度目标。

二、盈利能力下滑，千亿未结算收入可保障下半年业绩增长2020上半年，华润置地实现营业收入448.7亿元，与2019年同期的458.5亿元基本保持持平，微跌2%，实现净利润132.3亿元，较2019年同期下降9.5%，净利润率33.5%，较2019年的38.2%下降4.7个1109.HK百分点。

据华润置地公告，截至2020年6月30日，集团已锁定已签未结算开发物业营业额2303.6亿元，其中1069.6亿元将于20千亿未结算收入保障盈利增长20下半年结算，有效保障2020年全年业绩的实现。

三、投资规模减半，城市更新支持高质量增长2020上半年，华润置地新增总土地建面495.1万平米，较2019年同考虑物业分拆上市比下降51.5%，投资力度大幅减缓。

截至2020年6月30日，华润置重点跟进城市更新项目共19个，开发权益面积达800万平米，权益货值达2730亿元，其中44%可在未来亿翰智库5年内转化土储。

城市更新项目重点布局深圳、广州等市场潜力大、经济发展较好华润置地的城市。

四、财务结构维持稳健，融资成本进一步下降至4.26%2020上半年华润置地净负债率为45.9%，较2019年底上升15.6个百分点，具体原因是集团短期有息负债大幅提高，但净负债率水平还是维持行业低位，适当的举债有助1109.HK于企业更好的为股东创造利益。

融资方面，华润置地的融资成本一直处于行业较低水平，202千亿未结算收入保障盈利增长0上半年加权平均融资成本由2019年底的4.45%进一步下降至4.26%。