中泰国际-时代邻里-9928.HK-把握行业多元化发展机遇的高成长物管企业-200827

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投资要点一：多中泰国际元化的成长动力时代邻里为时代中国（1233HK）旗下物业管理企业。

截止20年中，公司物业管理服务总在管面积4,840万平方米（不含市政环卫及城市公服面时代邻里积），其中住宅/非住宅面积分别为1970万/2870万平，84.4%的面积位于粤港澳大湾区；2020年上半年在中国物业服务百强企业中排名第12位。

我们看好公司多元化的成长动力：1）关联房地产开发企业时9928.HK代中国土地储备丰富，为公司未来的面积扩张打下坚实基础。

截止20年中，总土地储备2180万平方米，旧改储备150把握行业多元化发展机遇的高成长物管企业个项目，预计可于未来7年转化为5200万平方米建筑面积；2）公司资金充沛，收并购执行能力强。

中泰国际19年以来，公司通过收购东康/浩晴、耀城/科箭，进军公建/供电系统/工业物流物管，收购标的均为细分领域优势企业，体现公司清晰的收购战略与扎实的执行能力。

公时代邻里司分别于19年12月与20年7月完成IPO与配股，合计净募资额约15.67亿港元。

9928.HK充沛的资金将支持公司进一步在收并购市场发力；3）城市公服业务拓展能力强。

20年上半年公司拓展5个城市公服项目，总计在管面积2230万方，成功进入城市服务蓝把握行业多元化发展机遇的高成长物管企业海市场，为公司发展拓展了新的增长极，我们认为公司长期深耕大湾区市场所带来的区域优势将支持公司在城市公服与市政环卫领域进一步发力。

在多元化的增长战略支持下，我们预计公司物业管理在管面积将由20年中的4,840万平方米增至20/21/22年底的6340万/1.06中泰国际亿/1.30亿平方米。

投资要点时代邻里二：预计应占核心净利润20/21/22年同比增79.9%/76.6%/44.9%我们预计核心应占净利润将由19年的1.2亿人民币增至20、21年、22年的2.16亿、3.82亿、5.53亿人民币，20-22年CAGR66.4%。

增长主要来自：1）主要由管理面积带动，物业管理服务收入预计由19年的6.8亿增至22年的28.7亿，3年CAGR61.8%；2）非业主增值服务收入预计由19年的2.8亿增至22年的8.1亿，3年CAGR43.0%；3）社区增值服渗透率进一步提升，收入预计由19年9928.HK的0.79亿增至22年2.95亿，3年CAGR55.1%；4）专业服务受惠于多元增长战略，收入预计由19年的0.49亿增至22年的1.84亿，3年CAGR55.4%；5）在规模效应下，运营效率进一步提升，预计整体毛利率由19年的28.2%上升至22年的29.1%。

首次覆盖，给予买入评级，目标价14.36港元公司有望成为20/21年业绩增长最快的物业管理公司之一；公司5月份获纳入进入MSCI中国小型股指数成分股，7月获纳把握行业多元化发展机遇的高成长物管企业入恒生综合指数，流动性不断提升。

截止8月26日，公司股价对应25中泰国际.3x的21年PE，综合考虑公司的成长性、在大湾区的品牌价值以及管理层的执行能力，我们给予14.36港元的目标价，对应33.0x21年PE，目标价对应现价有30.5%的涨幅，我们给予买入评级。

风险提示时代邻里：（一）中国宏观经济下行；（二）人民币汇率剧烈波动。